Immo Point - 15.05.2023
Bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss Ihre Mieterin oder Ihr Mieter zustimmen. Sonst kann die Mieterhöhung nicht wirksam werden. Aber auch bei allen anderen Mieterhöhungen kann es Schwierigkeiten geben – weil Ihre Mieterin oder Ihre Mieter die Erhöhung für unberechtigt hält. Sie sollten wissen, wie Sie darauf reagieren können.
Egal, ob Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert oder einfach die alte Miete weiterzahlt: Bevor Sie reagieren, sollten Sie klären, warum das so ist. Stößt Ihre Begründung auf Ablehnung? Haben Sie einen Formfehler gemacht, Fristen nicht eingehalten?
Verschaffen Sie sich darüber Klarheit. Sind die Einwände berechtigt? Für die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gilt dann die Regelung: Ihr Mieterhöhungsverlangen ist gescheitert – und Sie müssen ein volles Jahr warten, bis Sie den nächsten Versuch starten können. Denn hier greift die Sperrfrist von zwölf Monaten, die nach § 558 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein früheres Mieterhöhungsverlangen untersagt.
Haben Sie jedoch alles richtig gemacht und bekommen keine Zustimmung, sollten Sie die Zustimmung zügig beim Amtsgericht einklagen. Dass Sie das tun werden, sollten Sie bereits in Ihrem Mieterhöhungsschreiben ankündigen.
Dabei sollten Sie die erste Zahlung der höheren Miete abwarten. Manche vergessen einfach zuzustimmen. Oder das Schreiben geht verloren. Überweist Ihre Mieterin oder Ihr Mieter den geforderten Betrag, können Sie das als Zustimmung deuten. Doch sollten Sie sich in jedem Fall diese Zustimmung noch einmal schriftlich bestätigen lassen. Nicht dass Sie im Folgemonat eine Überraschung erleben und Ihre Mieterin oder Ihr Mieter erklärt, im vorangegangenen Monat sei ihnen ein Missgeschick unterlaufen.
Bei den Mieterhöhungen, bei denen Ihre Mieterin oder Ihr Mieter nicht zustimmen muss, kommt es auf die erste Mietzahlung an, ab der die Mieterhöhung gelten soll. Geht wieder die alte Miete bei Ihnen ein, sollten Sie sofort nachhaken und fordern, dass der ausstehende Betrag umgehend nachgezahlt wird. Vielleicht handelt es sich um ein Versehen oder Ihre Mieterin oder Ihr Mieter hat die Sache einfach vergessen. Dann ist das Ganze mit der Nachzahlung bereinigt.
Ansonsten reichen Sie beim Amtsgericht Klage ein. Halten Sie unbedingt die Klagefrist von zwei Monaten ein! Das Gericht entscheidet, ob Ihre Mieterhöhung in Ordnung ist. Bekommen Sie Recht, muss Ihre Mieterin oder Ihr Mieter auch die Kosten für den Rechtsstreit übernehmen. Gerät die Mieterin oder der Mieter deswegen in Zahlungsverzug, so gilt eine zweimonatige Schonfrist (§ 569 Ab. 3 Nr. 3 BGB). Die Frist läuft, sobald das Urteil rechtskräftig ist. Erst danach können Sie bei entsprechendem Zahlungsverzug fristlos kündigen.
