Immobilien-Ratgeber - 20.05.2022
Eigentlich ist Ihre Mieterin oder Ihr Mieter angehalten, pfleglich mit Ihrer Wohnung umzugehen. Sie tragen für die Wohnung die Obhutspflicht. Allerdings ist es in der Praxis für Sie nicht ganz einfach, diese Obhutspflicht auch durchzusetzen. Und doch ist zügiges Handeln geboten, wenn Sie den Verdacht haben, Ihre Mieterin oder Ihr Mieter sei zum „Messie“ geworden.
Wenn Ihre Mieterin oder Ihr Mieter nicht aufräumt und in den Mieträumen keine Ordnung hält, so müssen Sie das hinnehmen. Nach Auffassung der Gerichte haben die Menschen nun einmal ein unterschiedliches Bedürfnis nach Reinlichkeit und Ordnung. Und es steht Ihnen nicht zu, Ihre Vorstellungen zum Maßstab zu machen. Wer im Chaos leben will, darf das tun.
Allerdings gibt es Grenzen. In zwei Fällen dürfen und sollten Sie einschreiten:
Durch den nachlässigen Umgang mit der Wohnung droht Ihr Eigentum Schaden zu nehmen. Das gilt auch für den Fall, dass die Wohnung so vollgestellt wird, dass ausreichendes Lüften nicht mehr möglich ist.
Andere Bewohnerinnen und Bewohner im Haus fühlen sich durch die verwahrloste Wohnung belästigt, etwa durch den Gestank, der aus der Wohnung dringt, oder angelocktes Ungeziefer.
Bei allem, was Sie veranlassen, müssen Sie die „Unverletzlichkeit der Wohnung“ beachten. Darunter versteht man ein Grundrecht zum Schutz der räumlichen Privatsphäre. Die Folge: Sie dürfen nur mit der Erlaubnis Ihrer Mieterin oder Ihres Mieters die Wohnung betreten. Können Sie einen berechtigten Grund vorweisen, müssen sie Ihnen den Zutritt gewähren. Wenn Ihr Eigentum Schaden zu nehmen droht, ist das ein berechtigter Grund. Allerdings genügt es nicht, das einfach nur zu behaupten. Sie brauchen Anhaltspunkte, dass dies so ist. Und selbst dann, können Sie nicht ohne Zustimmung der Mieterin oder des Mieters in die Wohnung. Bekommen Sie die Erlaubnis nicht, müssten Sie sie einklagen.
Zeichnet sich ab, dass die Wohnung verwahrlost, sollten Sie zügig handeln und die Mieterin oder den Mieter abmahnen. Wichtig: Hier müssen Sie alles aufführen, was darauf hindeutet, dass die Wohnung in einem schlechten Zustand ist. Ohne dass Sie in der Wohnung gewesen sind, ist das schwierig. Aber wenn die Mieterin oder der Mieter hartnäckig den Zutritt verweigert, kann das im Zusammenspiel mit den anderen triftigen Hinweisen (Gestank, Vermüllung) eine Abmahnung rechtfertigen. Weisen Sie in Ihrer Abmahnung auch auf die Obhutspflicht hin. Und darauf, dass die Mieterin oder der Mieter schadenersatzpflichtig ist. Nicht nur wegen der angerichteten Schäden, sondern auch weil andere Mieterinnen und Mieter die Miete mindern.
Wenn die Mieterin oder der Mieter auf Ihre Abmahnung nicht reagiert und alles beim Alten bleibt, könnten auf Unterlassung und Schadenersatz klagen. Noch wichtiger: Holen Sie sich anwaltlichen Rat und kündigen Sie fristlos.
