Immobilien Ratgeber - 30.06.2022
Sobald Sie die Schlüssel übergeben, dürfen Sie nur noch mit Erlaubnis Ihrer Mieterin oder Ihres Mieters die Wohnung betreten. Verschaffen Sie sich eigenmächtig Zutritt, begehen Sie Hausfriedensbruch. In bestimmten Fällen haben Sie als Vermieterin oder Vermieter allerdings ein Betretungsrecht der Wohnung. Wir erklären, wann das der Fall ist.
Ein allgemeines Besichtigungsrecht haben Sie nicht. Es ist nicht zulässig, routinemäßig einmal im Jahr den Zustand der Mieträume zu kontrollieren. Anders sieht die Sache aus, wenn Sie einen solchen Termin mit Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter einvernehmlich vereinbaren. Zum Beispiel auch, um mögliche Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten abzusprechen. Aber solche Termine sind nicht verpflichtend.
Als Vermieterin oder Vermieter können Sie sich auf Ihr Betretungsrecht der Mietwohnung berufen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse geltend machen. Und das ist in den folgenden Fällen gegeben:
Sie möchten die Wohnung verkaufen und Interessentinnen und Interessenten das Objekt zeigen.
Die Mieterin oder der Mieter zieht bald aus und Sie zeigen möglichen Nachfolgerinnen und Nachfolgern das Objekt.
Es stehen Modernisierungsarbeiten an und Sie müssen sich über den Zustand der Mieträume informieren, ehe Sie einen Auftrag erteilen.
Sie wollen die Wohnfläche nachmessen.
Sie wollen die Leistungen eines Handwerksbetriebs abnehmen oder kontrollieren.
Sie haben Anhaltspunkte, dass Ihre Wohnung in keinem guten Zustand ist oder vertragswidrig genutzt wird (z.B. Tierhaltung oder Untervermietung).
Der letzte Punkt ist etwas heikel. Denn worauf sollen Sie Ihren Verdacht stützen, wenn Sie die Wohnung nicht besichtigen können? In solchen Fällen brauchen Sie anwaltlichen Rat. Aber den brauchen Sie ohnehin, wenn sich Ihre Mieterin oder Ihr Mieter uneinsichtig zeigt.
Sie dürfen Ihre Mieterin oder Ihren Mieter mit Ihrem Besuch nicht einfach überrumpeln. Eine Woche vorher sollten Sie Besichtigungstermine ankündigen. In dringenderen Fällen sind auch kurzfristigere Termine möglich. Einige Gerichtgen erachten eine 24-Stunden-Frist als ausreichend.
Nach Möglichkeit sollte der Termin zu den üblichen Besuchszeiten stattfinden. Das heißt, an einem Werktag, zwischen 10 und 13 Uhr sowie zwischen 15 und 18 Uhr. Natürlich können Sie auch davon abweichen, wenn Sie sich auf einen anderen Termin einigen. Dabei sind die Interessen beider Seiten gegeneinander abzuwägen. Sie können also nicht einfach einen Termin vorgeben und den dann durchsetzen. Schlagen Sie einen Termin vor. Wenn Ihre Mieterin oder Ihr Mieter den nicht wahrnehmen kann (und auch keine Person findet, die Ihnen aufmacht), sollten sie einen geeigneten Ausweichtermin anbieten können.
Es stimmt schon: Wenn Sie ein berechtigtes Interesse vorweisen können, haben Sie als Vermieterin oder Vermieter ein Betretungsrecht für Ihre Wohnung. Doch dürfen Sie davon nicht unbegrenzt Gebrauch machen. Dies gilt insbesondere für die Besichtigungstermine. Wie viele Termine zumutbar sind, hat schon viele Gerichte beschäftigt. Einmal pro Woche wurde ebenso abgesegnet wie dreimal im Monat.
Wenn eine Mieterin oder ein Mieter Ihnen der Zutritt hartnäckig verwehrt, müssen Sie den Weg über die Gerichte gehen und Ihr Betretungsrecht einklagen. Bekommen Sie Recht, muss Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Kosten tragen und Sie in die Wohnung lassen. Kündigen können Sie jedoch nicht. Erst wenn Sie weiterhin daran gehindert werden, die Wohnung zu betreten, kommt eine fristlose Kündigung in Betracht.
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