Immobilien Ratgeber - 31.05.2022
Um den Anstieg der Mieten zu verlangsamen, hat die Bundesregierung 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Anfangsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen. Allerdings gilt die Mietpreisbremse nur bei Wiedervermietung – und nicht wenn Sie erstmalig vermieten. Und es gibt weitere Ausnahmen.
Die Mietpreisbremse gilt zwar in vielen Städten und Gemeinden, aber längst nicht überall. Die Bundesländer Schleswig-Holstein, Sachsen, Sachsen-Anhalt und das Saarland haben die Regelungen nicht eingeführt bzw. wieder abgeschafft. Ob die Wohnung, die Sie vermieten, in einer Gemeinde mit geltender Mietpreisbremse liegt, erfahren Sie bei der Gemeindeverwaltung. Vermieter- und Mietervereine wissen das natürlich auch.
Die Mietpreisbremse gilt nur für Bestandswohnungen, also nicht für Neubauten. Und auch wenn Sie umfassend modernisiert haben, sind Sie an die Regelung nicht gebunden. Allerdings sind die Anforderungen relativ hoch. Es genügt nicht, zu renovieren oder einzelne Räume aufzuhübschen. Vielmehr müssen Sie die Wohnung auf das Niveau von Neubauten heben.
Haben Sie nicht ganz so umfassend modernisiert, gilt die Mietpreisbremse nur eingeschränkt. Sie dürfen den zulässigen Wert um den Betrag überschreiten, der bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung zulässig wäre.
Sind Sie von der Regelung betroffen, dann darf die neue Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch diese Vergleichsmiete ist, das erfahren Sie aus dem Mietspiegel. Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt verfügen in aller Regel über einen Mietspiegel. Je nach Lage, Größe und Ausstattung der Wohnung ist dort ein Quadratmeterpreis genannt. Den dürfen Sie bei der Festlegung der Miete maximal um 10 % überschreiten.
Vielleicht stellen Sie fest, dass die bisherige Miete höher lag, als nach der Mietpreisbremse zulässig wäre. Dann sind Sie nicht gezwungen, die Miete zu senken, sondern dürfen von der neuen Mieterin oder dem neuen Mieter den gleichen Betrag an Kaltmiete fordern. Allerdings müssen Sie dann die Höhe der alten Miete offenlegen.
Nutzen Sie eine der hier vorgestellten Ausnahmen, haben Sie gegenüber Ihrer neuen Mieterin oder Ihrem Mieter eine Mittelungspflicht. Sie müssen unaufgefordert mitteilen, warum Sie sich nicht an die Mietpreisbremse halten müssen. Also zum Beispiel, weil Sie umfassend modernisiert haben oder die vorherige Miete höher lag.
Wichtig: Für Ihre Mieterin oder Ihren Mieter muss es möglich sein zu überprüfen, ob Sie sich zu Recht auf diese Ausnahmen berufen. Die schlichte Mitteilung, dass Sie umfassend modernisiert haben, genügt nicht.
Vergessen Sie es, Ihre Mieterin oder Ihren Mieter zu informieren, dürfen Sie nur den Betrag an Kaltmiete verlangen, der nach der Mietpreisbremse zulässig wäre. Also 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Holen Sie die Auskunft nach, dürfen Sie zwar die höhere Miete fordern – jedoch erst zwei Jahre, nachdem Sie die Informationen Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter zugänglich gemacht haben.
Früher hätte Ihre Mieterin oder Ihr Mieter mit einer sogenannten qualifizierten Rüge belegen müssen, dass Sie sich nicht an die Mietpreisbremse halten. Nun genügt die „vereinfachte Rüge“. Haben Sie die Mieterin oder den Mieter nicht oder nicht ausreichend informiert, warum Sie nicht an die Mietpreisbremse gebunden sind, genügt es, dies festzustellen. Es muss nicht näher ausgeführt werden. Selbstverständlich gelten diese Regelungen nur in Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse in Kraft ist. Sie müssen Ihre Mieterin oder Ihren Mieter nicht darüber aufklären, dass es in Ihrer Gemeinde gar keine Mietpreisbremse gibt.
