Immobilien Ratgeber - 31.05.2022
Der Mietspiegel ist ein Verzeichnis, das dazu gedacht ist, die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Diesen Wert brauchen Sie für Mieterhöhungen oder auch wenn Sie die Mietpreisbremse beachten müssen. Die Bedeutung von Mietspiegeln hat in den vergangenen Jahren zugenommen. Allerdings ist keine Gemeinde verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen.
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel. Die einfachen Mietspiegel werden mehr oder weniger handgestrickt: Die Gemeinde oder Vertreter von Mieter- und Vermietervereinen legen die Werte hinter verschlossenen Türen fest. Dabei stützen sie sich auf Erfahrungswerte und müssen ihr Verfahren nicht offenlegen.
Ein solcher Mietspiegel ist nicht frei von Willkür und auch nicht verbindlich. Dennoch beziehen sich sehr viele Mieterhöhungen auf so einen einfachen Mietspiegel. Denn in den betreffenden Gemeinden gibt es keinen besseren. Und die anderen Verfahren (drei Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten) sind umständlich oder teuer. Das ändert aber nichts daran: Ob Sie sich auf den Mietspiegel beziehen, bleibt Ihnen überlassen.
Das ist bei einem qualifizierten Mietspiegel anders. Der muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden. Und zwar alle zwei Jahre, was aufwendig und teuer ist.
Gibt es in Ihrer Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel, müssen Sie sich bei einer Mieterhöhung oder bei einer Neuvermietung (wenn die Mietpreisbremse greift) in Ihrem Schreiben an die Mieterin oder den Mieter auf den qualifizierten Mietspiegel beziehen. Das gilt auch dann, wenn Sie der Ansicht sind, dass die Angaben im Mietspiegel fragwürdig sind und Sie sich auf andere Quellen stützen wie beispielsweise drei Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.
Die Aussichten, die Angaben aus einem qualifizierten Mietspiegel zu kippen, sind nicht besonders gut. Die drei Vergleichswohnungen oder ein Gutachten bewerten Gerichte im Allgemeinen nicht höher. Allerdings stehen einige, auch qualifizierte Mietspiegel in der Kritik. Und die Annahme der Gerichte, die Mietspiegel geben die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wieder, gilt im Prinzip als widerlegbar. Anders gesagt: Können Sie nachweisen, dass die Werte zu niedrig angesetzt sind, bekommen Sie recht. In der Vergangenheit sind einzelne qualifizierte Mietspiegel von Gerichten gekippt worden. Die gelten dann künftig nicht mehr als qualifizierte, sondern als einfache Mietspiegel.
Bei den einfachen Mietspiegeln sind Sie ohnehin frei zu entscheiden, ob Sie davon Gebrauch machen oder nicht.
Es gibt keine Vorschriften, die festlegen, wie ein Mietspiegel genau gestaltet sein muss. Und so können sich die Mietspiegel von Gemeinde zu Gemeinde unterscheiden, wie sie aufgebaut sind. Allerdings müssen nach § 558 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bei einem qualifizierten Mietspiegel bestimmte Merkmale berücksichtigt werden. Nämlich: Art, Größe, Beschaffenheit und Lage.
Das heißt, es gibt Vorgaben über das Viertel, in dem sich die Wohnung befindet, die Ausstattung, die Größe, das ungefähre Baujahr und die Eigenschaften im Energieverbrauch. Sie müssen Ihre Wohnung einordnen und bewerten. In aller Regel gibt es auch einen Ermessensspielraum, in den Sie Ihre Wohnung einordnen können.
Der große Vorteil eines Mietspiegels: Sie brauchen keine Vergleichswohnungen und müssen kein Gutachten in Auftrag geben. Daher ist es, bei aller Kritik, eine recht bequeme Methode, die Miete anzupassen oder neu zu bestimmen.
Gibt es in Ihrer Gemeinde keinen Mietspiegel, nicht einmal einen einfachen, so können Sie dennoch von diesem Instrument Gebrauch machen. Es ist zulässig, sich auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde zu beziehen, wenn die mit Ihrem Ort vergleichbar ist.
Im Prinzip hat Ihre Mieterin oder Ihr Mieter das gleiche Recht wie Sie, die Angaben aus dem Mietspiegel in Zweifel zu ziehen. Doch sind Aussichten, damit durchzudringen, gering. Denn die Mietspiegel stehen häufig in der Kritik, die Vergleichsmiete zu niedrig anzusetzen.
Was eher im Bereich des Möglichen liegt: Ihre Mieterin oder Ihr Mieter bemängelt, dass Sie Ihre Wohnung nicht richtig eingeordnet haben. Zum Beispiel: Die Ausstattung ist nicht „gehoben“, sondern „einfach“. Oder es gibt Einschränkungen, die Sie nicht berücksichtigt haben. Oder im Mietspiegel ist für vergleichbare Objekte eine Spanne genannt. Sie haben den höchsten Wert gewählt, doch Ihre Mieterin oder Ihr Mieter meint, dass die Wohnung innerhalb der Kategorie eher im hinteren Mittelfeld einzuordnen wäre. Doch sind solche Einwände eher selten. Ein Grund mehr, sich näher mit dem örtlichen Mietspiegel zu befassen.
