Immobilien-Ratgeber - 18.05.2022
Hartnäckig hält sich das Gerücht: Wer drei Nachmieterinnen oder Nachmieter stellen kann, kommt vorzeitig aus einem Mietvertrag. In aller Regel ist das ein Irrtum. Das Gesetz schreibt jedenfalls nichts dergleichen vor. Mit dem Thema müssen Sie sich nur auseinandersetzen, wenn Sie eine entsprechende Vereinbarung geschlossen haben. Wir haben das Wichtigste zusammengefasst!
Je nachdem, welche Abmachung Sie mit Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter geschlossen haben, gelten verschiedene Regelungen. Wir geben einen Überblick, was das für die Nachmiete bedeutet.
So ist es im Regelfall: Das Mietverhältnis ist nicht befristet. Ihre Mieterinnen und Mieter können jederzeit ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Diese Frist können sie nicht dadurch abkürzen, dass sie eine oder mehrere Personen zur Nachmiete stellen.
Etwas anders sieht es aus, wenn Sie einen Zeitmietvertrag geschlossen haben – mit Kündigungsverzicht während der Laufzeit. In manchen dieser Zeitmietverträge findet sich eine „Nachmieterklausel“. Was Sie da vereinbart haben, daran müssen Sie sich halten. Fehlt so eine Klausel, müssen Sie sich keineswegs auf eine Nachmieterin oder einen Nachmieter einlassen.
Kündigt Ihre Mieterin oder Ihr Mieter den Vertrag vorzeitig aus einem wichtigen Grund, so muss dies mit der dreimonatigen Kündigungsfrist geschehen. Ist der Grund berechtigt, muss niemand zur Nachmiete gestellt werden.
Einen Mietaufhebungsvertrag schließen Sie ab, wenn Sie das Mietverhältnis einvernehmlich vorzeitig beenden. Teil dieses Vertrages kann eine Nachmieterklausel sein – aber nur wenn Sie das wollen. Zum Beispiel weil Sie nicht selbst auf Mietersuche gehen möchten. Nehmen Sie so eine Klausel nicht in den Vertrag auf, spielt das Thema für Sie auch keine Rolle.
Möchte Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Wohnung verändern, modernisieren oder umbauen, so sollten Sie eine Vereinbarung schließen. Womöglich bedeuten diese Maßnahmen eine erhebliche Aufwertung Ihrer Wohnung. Dann haben Sie die Möglichkeit, sich an den Kosten zu beteiligen bzw. sie teilweise zu erstatten, wenn die Mieterin oder der Mieter auszieht, bevor die Modernisierung abgewohnt ist. Oder Sie räumen die Möglichkeit ein, eine geeignete Person zur Nachmiete zu stellen, die die Umbauten gegen eine Abstandszahlung übernimmt. Manchmal soll sie auch die Schönheitsreparaturen durchführen, die beim Auszug fällig sind.
Allerdings ist von solchen Vereinbarungen eher abzuraten. Dadurch werden die Verhältnisse und Absprachen unnötig kompliziert – häufig zu Ihren Lasten. Halten Sie die Mietverhältnisse lieber getrennt und schließen Sie eine Vereinbarung mit genau festgelegter Kostenübernahme.
Schlägt Ihre Mieterin oder Ihr Mieter jemanden zur Nachfolge vor, so spricht nichts dagegen, diese Person in Betracht zu ziehen. Erscheint sie Ihnen geeignet, können Sie selbstverständlich einen Mietvertrag mit ihr schließen. Aber eben zu Ihren Bedingungen. Alle Absprachen, die an Ihnen vorbeilaufen, sollten Sie unterbinden.
