Immobilien Ratgeber - 15.05.2023
Wollen Sie in Ihrer Wohnung Modernisierungsarbeiten durchführen lassen, müssen Sie das rechtzeitig ankündigen. Sonst riskieren Sie, dass die Arbeiten nicht stattfinden können, zumindest aber verschoben werden müssen. Außerdem müssen Sie bei Ihrer Ankündigung eine Reihe von Besonderheiten beachten. Sonst können Ihnen Nachteile entstehen. Wir zeigen, welche das sind.
Nicht jede Handwerksarbeit in der Wohnung ist eine Modernisierung. Viele Arbeiten dienen der Instandhaltung und der Instandsetzung. Die Unterschiede sind wichtig:
Instandhaltung: Handwerkliche und bauliche Maßnahmen, die dazu dienen, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.
Instandsetzung: Maßnahmen, die dazu dienen, die Wohnung wieder in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Der aktuelle Zustand ist es nämlich nicht.
Modernisierung: Maßnahmen, die dazu dienen, den Wohnstandard zu verbessern, für mehr Komfort zu sorgen oder Energie einzusparen.
Eine Modernisierung wertet Ihre Wohnung auf. Daher können Sie Ihre Mieterin oder Ihren Mieter an den Kosten beteiligen. Bei der Instandhaltung oder Instandsetzung ist das ausgeschlossen.
Mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten müssen Sie Ihre Mieterin oder Ihren Mieter darüber informieren. Halten Sie diese Frist nicht ein, muss Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Arbeiten nicht dulden. Darüber hinaus muss Ihr Schreiben eine Reihe von Informationen enthalten:
Um welche Arbeiten geht es? In welchem Umfang werden sie durchgeführt?
Wann werden die Arbeiten voraussichtlich beginnen? Und wie lange werden sie dauern?
Falls eine Mieterhöhung damit verbunden ist: Wie hoch wird die voraussichtlich ausfallen?
Falls sich die Betriebskosten durch die Modernisierung ändern: Womit ist zu rechnen?
Sie müssen Ihre Mieterin oder Ihren Mieter darauf hinweisen, dass sie der Maßnahme widersprechen können, wenn sie für sie eine unzumutbare Härte darstellt. Diesen Widerspruch müssen sie schriftlich begründen.
Schließlich muss noch der Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht nach § 555e Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erfolgen. Ist Ihre Mieterin oder Ihr Mieter mit den Arbeiten nicht einverstanden, können Sie mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündigen – und müssen keine Mieterhöhung befürchten.
Nach § 555d BGB kann Ihre Mieterin oder Ihr Mieter der geplanten Modernisierung widersprechen, wenn die Arbeiten unter Abwägung Ihrer Interessen für sie eine unzumutbare Härte bedeuten würden. Damit sollen alte, kranke und finanziell nicht gutgestellte Mieterinnen und Mieter geschützt werden. Es soll verhindert werden, dass sie sich die Wohnung, in der sie leben, nicht mehr leisten können.
Allerdings wird im Einzelfall abgewogen. Auch Ihre Interessen werden berücksichtigt, vor allem wenn Sie eine energetische Modernisierung planen, die dazu dient, Energie zu sparen und klimaschädliche Emissionen zu begrenzen.
Entscheidend ist: Widerspricht Ihre Mieterin oder Ihr Mieter der Modernisierung wegen einer unzumutbaren Härte, so muss dieser Widerspruch schriftlich erfolgen. Und Sie können die Argumente auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen. Sind Sie im Zweifel, sollten Sie sich anwaltlichen Rat holen.
Neben der Härtefallklausel gibt es eine weitere Möglichkeit, die Modernisierung zu verhindern. Die Mieterin oder der Mieter bestreitet, dass es sich um eine Maßnahme handelt, die den Wohnstandard verbessert oder nennenswert Energie einspart. Das müssen sie aber begründen.
Haben Sie die Arbeiten ordnungsgemäß angekündigt und können Ihre Mieterinnen oder Ihre Mieter keinen Härtefall geltend machen, so müssen sie die Arbeiten dulden. Ein wichtiger Unterschied zu früher: Damals war es möglich, die Arbeiten zu verhindern, wenn man die Folgekosten nicht stemmen konnte. Das ist nun nicht mehr möglich. Zwar werden die finanziellen Härtegründe nach wie vor berücksichtigt. Aber erst, wenn die Mieterhöhung ansteht. Die Arbeiten muss die Mieterin oder der Mieter dulden. Zu den anderen anerkannten Härtegründen gehören: Krankheit, Behinderung, hohes Alter, berufliche Belastungssituationen, Prüfungen, ohnehin bevorstehender Auszug und die eigenen Investitionen, die durch die Modernisierung unbrauchbar würden. Doch diese Interessen werden mit Ihren Interessen verrechnet. Wiegen Ihre Argumente schwerer, dürfen Sie auch in Härtefällen modernisieren. Und wie Sie die Miete erhöhen, erfahren Sie hier.
Halten Sie die Fristen nicht ein oder begehen Sie einen Formfehler, weisen nicht auf die Härtefallklausel hin oder überschreitet die tatsächliche Mieterhöhung Ihre erste Ankündigung um mehr als 10 %, verlängert sich die Frist, ab der Sie die neue Miete verlangen dürfen, um sechs Monate! Ein Grund mehr, sehr sorgfältig vorzugehen. Denn finanziell kann da schon einiges zusammenkommen.
