Immobilien-Ratgeber - 30.06.2022
Sie gehört zu den wichtigsten gesetzlichen Pflichten, die Sie beachten müssen: die sogenannte Verkehrssicherungspflicht. Als Eigentümerin oder Eigentümer müssen Sie Vorkehrungen treffen, damit andere keinen Schaden nehmen. Je nach Art und Lage des Objekts müssen Sie eine ganze Reihe von Sicherungsmaßnahmen ergreifen. Hier lesen Sie, was Sie beachten sollten.
Der Bundesgerichtshof hat die Verkehrssicherungspflicht so definiert: Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, hat die Pflicht, „die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer“ zu verhindern.
Für Vermieterinnen und Vermieter geht es um das Grundstück und das Gebäude, die ja ihr Eigentum sind. Gegen Gefahren, die hier drohen, müssen Sie geeignete Maßnahmen ergreifen. Es soll keine Person zu Schaden kommen, zum Beispiel weil sie ausrutscht, sich einklemmt, ihr ein Ast oder ein Dachziegel auf den Kopf fällt oder vieles mehr. Dabei wird keineswegs verlangt, dass Sie gegen jede denkbare Gefahr Vorsorge treffen, sondern nur für solche Fälle, die man üblicherweise erwarten darf. Auch ist der Aufwand, den Sie treiben müssen, nicht grenzenlos. Er muss zumutbar sein.
Dabei verschieben sich die Grenzen dessen, was als nötig und zumutbar betrachtet wird. Der Aufwand, den Sie treiben müssen, wird tendenziell immer größer. Die Sicherheitsstandards immer höher.
Typische Aufgaben, die sich aus der Verkehrssicherungspflicht ergeben, sind der Winterdienst (mit Schneeräumen und Streuen), die regelmäßige Überwachung der Spielgeräte auf dem Spielplatz oder die regelmäßige Kontrolle von Bäumen, aber auch von Wegen, Treppen, Zugängen und Zufahrten. Was da im Einzelnen von Ihnen erwartet wird, regeln örtliche Verordnungen sowie Satzungen und auch DIN-Normen bieten häufig eine gewisse Orientierung.
Sind Kinder betroffen, gelten erhöhte Anforderungen. Sie müssen berücksichtigen, dass Kinder Warnhinweise nicht lesen, Schilder nicht verstehen, Zäune und Absperrungen überklettern.
Nun wäre es zu viel verlangt, dass Sie sich mit allen diesen Regeln und Anforderungen beschäftigen und die Einhaltung persönlich überwachen. Daher können Sie die Verkehrssicherungspflicht in Teilen auf andere übertragen. Zum Beispiel einem Hausmeister-Service, einem Wartungsdienst für die Haustechnik oder einer Fachfirma für Gebäudereinigung.
Wenn eine Hausverwaltung das Gebäude betreut, übernimmt die ebenfalls eine Verkehrssicherungspflicht. Die kann sie ebenfalls auf andere übertragen. In vielen Fällen muss sie das tun, wie zum Beispiel bei der Baumkontrolle oder der jährlichen Prüfung des Spielplatzes. Für die fachgerechte Überprüfung sind unabhängige Fachleute oder Sachverständige zuständig.
Wenn Sie eine Aufgabe übertragen, dann übernimmt diese Person im Prinzip auch die damit verbundenen Verkehrssicherungspflichten. Das heißt aber: Haben Sie bestimmte Aufgaben nicht oder nur teilweise übertragen, müssen Sie sich selbst um die Verkehrssicherungspflicht kümmern.
Wichtig: Als Eigentümerin oder Eigentümer bleiben Sie immer in der Verantwortung – auch wenn Sie die Verkehrssicherungspflicht an jemand anderen übertragen haben. Beauftragen Sie beispielsweise eine Person mit der Baumkontrolle, die dazu offensichtlich nicht qualifiziert ist, trifft Sie eine Mitverantwortung, wenn etwas geschieht.
Ebenso müssen Sie tätig werden, wenn es Hinweise gibt, dass die beauftragte Person ihrer Verkehrssicherungspflicht nicht nachkommt. Versäumt es der Hausmeister-Service Schnee zu räumen und zu streuen, können Sie sich nicht darauf berufen, dies sei Sache der Firma, die Sie beauftragt haben. Sie müssen der Sache nachgehen und die Betreffenden womöglich abmahnen.
Kommt jemand auf Ihrem Grundstück zu Schaden, stellt sich zwangsläufig die Frage: Haben Sie Ihre Verkehrssicherungspflicht erfüllt? Ist dies nicht oder nicht in vollem Umfang geschehen, müssen Sie möglicherweise haften: Mit Schadenersatz oder Schmerzensgeld. Gegen dieses Risiko können Sie sich absichern durch eine Vermieterhaftpflichtversicherung.
