Immobilien-Ratgeber - 26.01.2024
Zieht Ihre Mieterin aus und ein neuer Mieter ein, so fällt dieser Wechsel selten auf das Ende einer Abrechnungsperiode. Hier erfahren Sie, wie Sie bei einem Mieterwechsel korrekt abrechnen, wer welche Kosten trägt und was passiert, wenn die Wohnung dazwischen ein paar Wochen leer stand!
Egal, wann der Mieterwechsel stattfindet: Durch ihn verschiebt sich nicht die Abrechnungsperiode. Wenn Sie also wie viele für das Kalenderjahr abrechnen (vom 1.1. bis 31.12. jeden Jahres), so tun Sie das weiterhin. Das heißt, wenn Ihre Mieterin Ende Mai auszieht und der neue Mieter Anfang Juli einzieht, so müssen Sie für ihn nicht etwa vom 1.7. bis 30.6. des Folgejahres abrechnen. Es ist zwar richtig, dass ein Abrechnungszeitraum grundsätzlich zwölf Monate umfassen soll. Doch bedeutet das nicht, dass Sie bei einer Neuvermietung die Abrechnungsperiode neu starten müssen. Sie können, ja, Sie sollten sogar bei Ihrer bisherigen Einteilung bleiben. Denn eine Umstellung macht Ihre Abrechnung unnötig kompliziert. Und wenn Sie im Haus mehrere Wohnungen vermieten, dürfte eine Umstellung kaum möglich sein.
Wie rechnen Sie nun ab? Sie behalten den Zeitraum bei, erstellen, wie sonst auch, für den kompletten Zeitraum eine Abrechnung, eine Jahresabrechnung. Auf dieser Grundlage verfertigen Sie für die ausziehende Mieterin und den einziehenden Mieter jeweils eine Teilabrechnung. Der Abrechnungszeitraum wird also unterteilt – Mieterin und Mieter übernehmen ihren jeweiligen Anteil. Für den einziehenden Mieter heißt das: Seine erste Abrechnung umfasst eben nicht zwölf Monate, sondern entsprechend weniger. Womöglich nur einen Monat, wenn Sie für das Kalenderjahr abrechnen und er am 1. Dezember einzieht.
Sie müssen unterscheiden zwischen verbrauchsabhängigen Nebenkosten (wie Wasser, Strom, Gas) und den verbrauchsunabhängigen Nebenkosten (wie Hausmeister, Grundsteuer, Hausreinigung).
Bei den Kosten für Heizung und Warmwasser ist noch eine Besonderheit zu beachten: Auch dort gibt es ja verbrauchsunabhängige Nebenkosten (z. B. Zählermiete, Grundkosten). Die „Wärmekosten“ (für Heizung) können Sie entweder nach der Gradzahlmethode umlegen oder aber zeitanteilig. Die verbrauchsunabhängigen Kosten für Warmwasser dürfen Sie jedoch nicht nach der Gradzahlmethode abrechnen, sondern nur zeitanteilig (§ 9b Abs. 2 Heizkostenverordnung).
In den Fällen, in denen eine Zwischenablesung der Zähler nicht möglich ist, dürfen Sie auch die Verbrauchskosten zeitanteilig abrechnen, die Heizkosten zeitanteilig oder nach der Gradzahlmethode (§ 9b Abs. 3 Heizkostenverordnung).
Häufig erfolgt bei einem Mieterwechsel kein nahtloser Übergang. Die Wohnung steht eine Zeitlang leer. Sie ist zumindest nicht vermietet, vielleicht auch, weil Sie die Wohnung renovieren oder modernisieren. Dann müssen Sie diesen Leerstand ebenfalls erfassen und die Kosten selbst tragen.
Die Mieterin zieht Ende Mai aus, der neue Mieter Anfang Juli ein. Sie rechnen für das Kalenderjahr ab. Daraus ergibt sich, dass Sie die Kosten nach dem folgenden Schlüssel verteilen müssen:
Für eine fristgerechte Abrechnung der Nebenkosten haben Sie zwölf Monate Zeit – gerechnet von dem Ende der Abrechnungsperiode. Das gilt auch bei einem Mieterwechsel, was viele nicht richtig einschätzen. Die ausziehende Mieterin aus unserem Beispiel kann nicht erwarten, dass zwölf Monate nach ihrem Auszug die Abrechnung vorliegt, also bis spätestens Ende Mai des Folgejahres. Vielmehr muss sie sich womöglich bis Dezember gedulden. Wenn sie bis dahin Ihre Abrechnung erreicht, haben Sie noch fristgerecht abgerechnet.
Und noch etwas sollten Sie im Auge behalten: die Abrechnung der Kaution. Wenn alle Ansprüche geklärt sind, müssen Sie die Kaution zurückzahlen. Dies ist normalerweise nach wenigen Wochen der Fall. Mit einer Ausnahme: Es steht noch die (Teil-)Abrechnung der Nebenkosten aus. Hier hat sich folgendes Vorgehen bewährt: Sie zahlen die Kaution aus, behalten aber einen angemessenen Betrag zurück, der für eine mögliche Nachzahlung ausreicht. Den verrechnen Sie, wenn Sie fristgerecht Ihre Teilabrechnung erstellen.
Eine Abrechnung – vor allem beim Mieterwechsel – kann immer wieder mit neuen Herausforderungen verbunden sein. Mit Techem als Abrechnungsexperten an Ihrer Seite ist das aber kein Problem. Wir unterstützen Sie gerne mit einer rechtskonformen Abrechnung! Holen Sie jetzt online Ihr Angebot ein!
