Immobilien-Ratgeber - 18.12.2023
Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. So schreibt es die Heizkostenverordnung vor. Doch in Ausnahmefällen ist es erlaubt, die Heizkosten umzulegen, ohne dass der Verbrauch mit installierten Geräten erfasst wird. Wir erklären Ihnen, wie Sie in diesem Fall abrechnen und was passiert, wenn ein Zähler mal defekt ist.
In § 11 der Heizkostenverordnung ist festgelegt, in welchen Fällen Sie nicht verpflichtet sind, verbrauchsabhängig abzurechnen. Im Einzelnen handelt es sich um
Wohnungen in Gebäuden, die nur einen sehr geringen Heizwärmebedarf haben (weniger als 15 kWh/(m2 x a)),
Wohnungen, die nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohem Aufwand mit einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung ausgestattet werden können. Der Aufwand ist unverhältnismäßig, wenn die Kosten höher sind als die Einsparungen, die innerhalb von 10 Jahren zu erwarten sind,
Wohnungen, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig waren und bei denen sich die Wärme nicht regulieren lässt,
Räume in Alters- oder Pflegeheimen, in Studenten- oder Lehrlingsheimen,
Wohnungen in Gebäuden, die überwiegend mit Wärme aus Anlagen der Wärmerückgewinnung versorgt werden, oder Solaranlagen, aus Anlagen der Wärme-Kraft-Koppelung oder der Abwärme. Aktuell fallen auch mit Wärmepumpen versorgte Wohnungen noch unter diese Regelung. Doch Achtung: Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) wird dies ab Oktober 2024 ändern.
Außerdem können Sie ohne Zähler abrechnen, wenn die Wohnung über eine eigene Heizanlage verfügt, zum Beispiel eine Gasetagenheizung. Dann können Sie alle Kosten direkt umlegen, eine Verbrauchserfassung ist in diesem Fall nicht nötig.
Dennoch sollten Sie wirklich nur im absoluten Ausnahmefall ohne Zähler abrechnen. Denn mit einer verbrauchsabhängigen Abrechnung werden die Kosten fair auf Ihre Mieterinnen und Mieter verteilt. Zudem besteht in gewissen Fällen ein Kürzungsrecht.
Hinweis: Wir sprechen in diesem Text von Zählern, da der Begriff umgangssprachlich häufig genutzt wird. Der korrekte Begriff ist aber Erfassungsgeräte.
Können Sie nicht verbrauchsabhängig abrechnen, also auf Grundlage erhobener Verbrauchswerte, obwohl Sie dazu verpflichtet sind? Dann hat Ihre Mieterin oder Ihr Mieter nach § 12 Abs. 1 der Heizkostenverordnung ggf. ein Kürzungsrecht von 15 %. Das heißt: Die Heizkosten, die Sie korrekt, aber ohne Verbrauchswerte ermittelt haben, darf Ihre Mieterin oder Mieter pauschal um 15 % kürzen. Es ist nicht die Nachzahlung oder die Erstattung, die um 15 % herauf- oder herabgesetzt sind, sondern es sind die Heizkosten, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssten (zwischen 50 % und 70 % der Gesamtkosten). Dasselbe gilt im Bereich der Warmwasserkosten, sofern entsprechende Warmwasserzähler fehlen.
Ein Beispiel: Belaufen sich die Warmwasserkosten nach Ihren Schätzungen auf 2.300 Euro im Jahr, muss Ihre Mieterin oder Ihr Mieter nur 1.955 Euro zahlen. Die Differenz müssen Sie selbst tragen.
Ein solches Kürzungsrecht besteht natürlich nicht, wenn Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Zähler beschädigt haben. Dann müssen sie nicht nur das Gerät ersetzen, sondern den vollen Betrag begleichen. Denn es ist ja deren eigenes Verschulden. Eine Kürzung besteht nach geltender Rechtsprechung auch dann nicht, wenn im Fall eines Gerätedefektes oder aus einem anderen zwingenden Grund gemäß § 9a Abs. 1 Heizkostenverordnung geschätzt werden musste.
Es ist keine gute Idee, den Einbau von Zählern zu verweigern und die 15 % Kürzung hinzunehmen. Denn Ihre Mieterin oder Ihr Mieter hat Anspruch darauf, dass Sie die Heizkosten verbrauchsabhängig abrechnen. Diesen Anspruch können sie gerichtlich einklagen. Soweit sollten Sie es nicht kommen lassen. Wenn Sie nicht unter eine der Ausnahmen fallen, sollten Sie neue, fernablesbare Zähler installieren lassen. Ihnen entstehen keine zusätzlichen Kosten, da Sie den Aufwand in der Regel auf Ihre Mieterinnen und Mieter umlegen können.
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Sie müssen die Heizkosten dennoch ohne Zähler abrechnen? Dann gilt folgende Regelung: Bei der eigenen Heizung trägt die Mieterin oder der Mieter sämtliche Verbrauchskosten. Bei einer Zentralheizung können Sie in den genannten Ausnahmefällen entweder eine Pauschale vereinbaren oder Sie verteilen die gesamten Verbrauchskosten nach einem festen Schlüssel, in der Regel nach der Wohnfläche.
Auch das kommt vor: Die Zähler funktionieren nicht richtig, sie liefern unzuverlässige Ergebnisse oder wurden beschädigt. Dann dürfen Sie unter Umständen nach § 9a Abs. 1 Heizkostenverordnung Schätzungen vornehmen, so zum Beispiel auf Basis des Vorjahresverbrauchs oder auf den Verbrauch einer vergleichbaren Wohnung.
