Immobilien-Ratgeber - 04.08.2023
Wissen Sie, wie rentabel Ihre Wohnung ist? Um das zu beurteilen, gibt es vier unterschiedliche Kennzahlen. Die ermöglichen Ihnen eine schnelle und sichere Orientierung. Und wenn Sie die über einen längeren Zeitraum verfolgen, erkennen Sie positive und negative Trends – und können darauf reagieren. Wir zeigen Ihnen hier, wie Sie die Mietrendite berechnen!
Ausgangswert ist der sogenannte Reinertrag. An ihm lässt sich ablesen, wie viel Ihnen die Wohnung im Jahr eingebracht hat. Finanzierungskosten bleiben dabei unberücksichtigt. Es geht nur um das Objekt. Die Berechnung sieht folgendermaßen aus:
Jährliche Kaltmiete
- abzüglich nicht umlagefähiger Betriebskosten
- abzüglich Instandhaltungskosten
ergibt den Reinertrag in Euro
Anmerkung: Zu den „nicht umlagefähigen Betriebskosten“ gehören auch alle Ausgaben, die Sie durch die Vermietung haben und die nicht Ihre Mieterin oder Ihr Mieter übernimmt: Fahrtkosten, Verwaltungskosten, Kosten für Anzeigen beim Mieterwechsel.
Das steuerliche Ergebnis gibt Auskunft darüber, was Sie beim Finanzamt geltend machen können. Darüber hinaus lässt sich über die Jahre verfolgen, wie die Mieteinnahmen Ihr Darlehen finanzieren, wenn Sie eines haben.
Reinertrag
- abzüglich Darlehen/Hypotheken
- abzüglich steuerliche Abschreibung (AfA)
ergibt den steuerlichen Gewinn/Verlust in Euro
Anmerkung: Zum Darlehen gehören auch alle Nebenkosten und Gebühren, und zwar für alle Kredite, die Sie für die Wohnung aufgenommen haben. Die Abschreibung beträgt in der Regel 2 % des Gebäudewerts. Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder Objekten in Sanierungsgebieten gelten Sonderregelungen, d. h. höhere Sätze.
Denken Sie über einen Verkauf nach, ist dieser Wert sehr hilfreich. Er lässt sich relativ einfach berechnen und eignet sich auch, um Ihr Objekt mit anderen zu vergleichen. Die reale Rendite liegt allerdings darunter.
Jährliche Kaltmiete
- multipliziert mit 100
- dividiert durch den Kaufpreis
ergibt die Brutto-Mietrendite in Prozent
Gut zu wissen: Für eine rentable Vermietung sollte die Brutto-Mietrendite bei mindestens 5 % liegen.
Erst dieser Wert gibt Auskunft darüber, wie rentabel Ihre Immobilie letztlich ist. Ausgangspunkt ist nicht die jährliche Kaltmiete, sondern der Reinertrag. Und es wird nicht der Kaufpreis herangezogen, sondern die Anschaffungskosten, also sämtliche Kosten, die angefallen sind, um das Objekt zu erwerben.
Reinertrag
- multipliziert mit 100
- dividiert durch die Anschaffungskosten
ergibt die Netto-Mietrendite in Prozent
Die Netto-Mietrendite sollte bei 3,5 bis 4 % liegen.
