Immobilien-Ratgeber - 09.10.2023
Sie wollen Ihre Wohnung aufwerten, technisch auf den neuesten Stand bringen oder die Energiebilanz verbessern? Dann stehen Sie vor der Frage, wie Sie diese Maßnahme finanzieren. Sie werden nicht darum herumkommen, Ihre Mieterin oder Ihren Mieter an den Kosten zu beteiligen – in Form einer Mieterhöhung. Wir zeigen, welche Maßnahmen sich auf diese Weise umlegen lassen.
Was versteht man überhaupt unter einer Modernisierung? Darüber gibt § 555b BGB nähere Auskunft. Zusammenfassend lässt sich sagen, es handelt sich um „bauliche Veränderungen“, durch die Energie gespart, der Wasserverbrauch reduziert oder die Wohnverhältnisse verbessert werden.
Wichtig zu wissen: Beim Energiesparen geht es nicht allein um Maßnahmen, die sich unmittelbar auf die Wohnung beziehen und die, vereinfacht gesagt, die Heiz- oder Stromrechnung Ihrer Mieterin oder Ihres Mieters senkt. Auch Veränderungen, die Primärenergie einsparen, also das gesamte Gebäude betreffen, gelten nach § 555b Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als Modernisierung. Ebenso wie Maßnahmen zum Klimaschutz.
Aktuell geht es vor allem um energetische Modernisierungsmaßnahmen. Dazu gehört der Austausch der Heizung gegen eine effizientere oder klimafreundlichere Anlage, die Installation von Photovoltaik- oder Solaranlagen, der Einbau wärmedämmender Fenster und die Wärmedämmung der Fassade oder des Daches. Auch wenn die betreffende Wohnung im Erdgeschoss liegt, ist die Dämmung von Dach oder oberer Geschossdecke eine (umlagefähige) Modernisierung.
Weitere typische Maßnahmen sollen nicht unerwähnt bleiben: Einbau eines Aufzugs, Verbesserung des Schallschutzes (auch Trittschalldämmung), Verbesserungen der Belüftung, der Beleuchtung, der sanitären Einrichtungen oder der Anbringung von Vorrichtungen zum Einsparen von Wasser (dazu gehört auch die Montage neuer Zähler). Auch wenn der Zuschnitt der Wohnung verbessert oder neuer Wohnraum geschaffen wird, gilt dies als Modernisierung.
Modernisierungsmaßnahmen sind nicht über die Betriebskostenabrechnung (umgangssprachlich oft Nebenkostenabrechnung genannt) umlagefähig. Die Umlage der Kosten erfolgt in diesem Fall über eine Mieterhöhung.
Je nach Energieeffizienz des Gebäudes müssen sich Vermieterinnen und Vermieter seit 2023 an der CO₂-Abgabe beteiligen. Unser CO₂-Kosten-Rechner gibt Ihnen eine individuelle Prognose, damit Sie wissen, welche Kosten in etwa auf Sie zukommen. Außerdem erhalten Sie Empfehlungen, wie Sie die Energieeffizienz Ihrer Immobilie steigern.
Es kommt jedoch auf das richtige Maß an: Maßnahmen, die zu teuer sind oder den Charakter der Wohnung verändern, müssen von den Mieterinnen und Mietern nicht hingenommen werden – von der Umlage der Kosten gar nicht zu reden.
Es kommt noch etwas hinzu: Wenn die Modernisierung für Ihre Mieterin oder Ihren Mieter eine „unzumutbare Härte“ darstellt, kann sie nach § 555d BGB gegebenenfalls verhindert werden. Auf diese Härtefallklausel müssen Sie Ihre Mieterin oder Ihren Mieter bei der Ankündigung der Maßnahme ausdrücklich hinweisen.
Auch das kommt vor: Ihre Mieterin oder Ihr Mieter hat selbst eigene Einbauten vorgenommen oder veranlasst, die durch die Modernisierung beeinträchtigt oder sogar beseitigt werden würden. Dann dürfen Sie nicht ohne weiteres die Arbeiten durchführen. Vielmehr sind die folgenden Aspekte zu berücksichtigen:
Haben Sie den Einbauten zugestimmt? Nur dann müssen sie berücksichtigt werden.
Wie lange ist der Einbau jetzt her? Hat die Mieterin oder der Mieter die Investition bereits abgewohnt? Dann können daraus keine Ansprüche abgeleitet werden.
Haben Sie eine schriftliche Vereinbarung getroffen? Ist darin geregelt, wie mit einem vorzeitigen Rückbau umzugehen ist?
Wegen Mietereinbauten wird eine Modernisierung nur in extremen Fällen scheitern. Doch ist es möglich, dass Sie der Mieterin oder dem Mieter einen finanziellen Ausgleich zahlen müssen. In welcher Höhe, das haben Sie im Idealfall in Ihrer schriftlichen Vereinbarung geregelt. Sonst müssen Sie das im Nachhinein festlegen, was häufig ungünstiger ist.
Sie beteiligen Ihre Mieterin oder Ihren Mieter nicht in Form einer regulären Umlage an den Kosten. Das würde voraussetzen, dass Sie die Kosten auf einen bestimmten Zeitraum verteilen – und dann wären die Zahlungen abgegolten.
Bei der Modernisierung läuft die Finanzierung über eine Erhöhung der Nettokaltmiete. Dabei erhöhen Sie die Nettokaltmiete um bis zu 8 % der Modernisierungskosten. Die Kosten wären also nach zwölfeinhalb Jahren amortisiert. Doch wird anschließend die Mieterhöhung nicht rückgängig gemacht.
