Überzogene Modernisierungs-maßnahmen nicht anerkannt
Es kommt jedoch auf das richtige Maß an: Maßnahmen, die zu teuer sind oder den Charakter der Wohnung verändern, müssen von den Mieterinnen und Mietern nicht hingenommen werden – von der Umlage der Kosten gar nicht zu reden.
Es kommt noch etwas hinzu: Wenn die Modernisierung für Ihre Mieterin oder Ihren Mieter eine „unzumutbare Härte“ darstellt, kann sie nach § 555d BGB gegebenenfalls verhindert werden. Auf diese Härtefallklausel müssen Sie Ihre Mieterin oder Ihren Mieter bei der Ankündigung der Maßnahme ausdrücklich hinweisen.
Eigene Einbauten Ihrer Mieterin oder Ihres Mieters
Auch das kommt vor: Ihre Mieterin oder Ihr Mieter hat selbst eigene Einbauten vorgenommen oder veranlasst, die durch die Modernisierung beeinträchtigt oder sogar beseitigt werden würden. Dann dürfen Sie nicht ohne weiteres die Arbeiten durchführen. Vielmehr sind die folgenden Aspekte zu berücksichtigen:
Haben Sie den Einbauten zugestimmt? Nur dann müssen sie berücksichtigt werden.
Wie lange ist der Einbau jetzt her? Hat die Mieterin oder der Mieter die Investition bereits abgewohnt? Dann können daraus keine Ansprüche abgeleitet werden.
Haben Sie eine schriftliche Vereinbarung getroffen? Ist darin geregelt, wie mit einem vorzeitigen Rückbau umzugehen ist?
Wegen Mietereinbauten wird eine Modernisierung nur in extremen Fällen scheitern. Doch ist es möglich, dass Sie der Mieterin oder dem Mieter einen finanziellen Ausgleich zahlen müssen. In welcher Höhe, das haben Sie im Idealfall in Ihrer schriftlichen Vereinbarung geregelt. Sonst müssen Sie das im Nachhinein festlegen, was häufig ungünstiger ist.
Wie legen Sie die Modernisierungskosten um?
Sie beteiligen Ihre Mieterin oder Ihren Mieter nicht in Form einer regulären Umlage an den Kosten. Das würde voraussetzen, dass Sie die Kosten auf einen bestimmten Zeitraum verteilen – und dann wären die Zahlungen abgegolten.
Bei der Modernisierung läuft die Finanzierung über eine Erhöhung der Nettokaltmiete. Dabei erhöhen Sie die Nettokaltmiete um bis zu 8 % der Modernisierungskosten. Die Kosten wären also nach zwölfeinhalb Jahren amortisiert. Doch wird anschließend die Mieterhöhung nicht rückgängig gemacht.