Warum der Energieausweis zum Entscheidungsfaktor wird

Welche Auswirkungen hat die EPBD auf den Energie-ausweis?

Das am 10. Juli 2026 verabschiedete und am 29. Juli in Kraft getretene Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) sieht die Umsetzung wesentlicher Vorgaben der EPBD in deutsches Recht vor.

Dadurch gewinnt der Energieausweis langfristig an Bedeutung. Denn: Die EPBD gibt den europäischen Rahmen für die Bewertung und Darstellung der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden vor. Die konkrete Ausgestaltung erfolgt durch die nationalen Umsetzungsvorschriften.

Die neuen Regelungen sollen den Energieverbrauch von Gebäuden senken, die Energieeffizienz transparenter und vergleichbarer machen sowie gezielte Sanierungsentscheidungen unterstützen.

Aus diesem Grund wird die Energieeffizienz standardisiert. Gebäude werden dadurch europaweit vergleichbar. 

Wann benötigen Vermieter einen Energieausweis? 

Für Vermieterinnen und Vermieter sind Energieausweise insbesondere in zwei Fällen relevant: 

• Neuvermietung einer Wohnung: Der Energieausweis wird für das Inserat, die Besichtigung und den Vertragsabschluss mit einer neuen Mieterin oder einem neuen Mieter benötigt. 

• Verkauf der Immobilie: Auch wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, brauchen Sie einen gültigen Energieausweis für das Inserat, die Besichtigung und den Vertragsabschluss.  

Die meisten Vermieterinnen und Vermieter behandeln den Energieausweis als reines Pflichtdokument und beachten ihn danach nicht weiter. Genau diese Sicht ändert sich gerade grundlegend.  

Neue Pflichtsituationen mit Umsetzung der EPBD 

Mit Umsetzung der EPBD in nationales Recht werden voraussichtlich zwei neue Situationen verpflichtend, bei denen Sie den Energieausweis vorlegen müssen:  

• Im Zuge der Umsetzung der EPBD könnte die Bedeutung des Energieausweises auch über Verkauf und Neuvermietung hinaussteigen. Ob künftig zusätzliche Pflichtsituationen  beispielsweise bei bestimmten Vertragsänderungen oder Vertragsverlängerungen  entstehen, hängt jedoch von der konkreten nationalen Ausgestaltung ab. Aktuell besteht hierfür keine allgemeine Pflicht. Die europäische Gebäuderichtlinie stärkt jedoch die Bedeutung des Energieausweises über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Konkrete nationale Regelungen bleiben abzuwarten. 

• Größere Renovierung: Außerdem ist mit Umsetzung der EPBD geplant, dass nach einer umfassenden Sanierung ein neuer Energieausweis benötigt wird. Als umfangreiche Renovierung gelten laut EPBD-Maßnahmen, bei denen mehr als 25 Prozent der Gebäudehüllfläche saniert werden oder die Sanierungskosten 25 Prozent des Gebäudewerts überschreiten. Sobald Sie in diese Größenordnung kommen, benötigen Sie voraussichtlich ebenfalls einen Energieausweis. Dieser wird damit Teil der Investitionsentscheidung. 

Was bedeutet das GModG für Vermieter? 

Zunächst einmal: Bereits bestehende Energieausweise bleiben gültig. Die Energieeffizienz kann allerdings stärker zum Wettbewerbsfaktor werden. Energiekennwerte können deutlich wichtiger für die Vermietung und Investitionen werden. Damit kann der Energieausweis zunehmend zu einem Management- und Steuerungsinstrument für Sie werden. 

Wie wirkt sich der Energieausweis auf die Vermietung aus? 

„Wohnungen mit einem hohen energetischen Standard erzielen spürbare Preisaufschläge – sowohl bei der Miete als auch beim Verkauf. Entscheidend ist dabei die Verfügbarkeit und Qualität der Informationen, insbesondere des Energieausweises.“ (Quelle: DVW Berlin-Brandenburg e. V.)

Einfluss auf Energiekosten  

Hohe Betriebskosten können Mieterinnen und Mieter abschrecken. 

Einfluss auf Vermietbarkeit  

Mit einem schlechten Energieausweis müssen Sie möglicherweise mit längeren Vermarktungszeiten rechnen, da weniger Interessenten übrigbleiben können. Zudem stehen Sie unter höherem Preisdruck, weil Energieeffizienz über den Preis kompensiert werden muss. 

Einfluss auf Immobilienwert und Investitionen 

Der Energieausweis wird zunehmend zu einem Indikator für den zukünftigen Investitionsbedarf. Dabei können die Angaben im Energieausweis erste Hinweise auf energetische Schwachstellen und möglichen Modernisierungsbedarf geben.  Eine schlechte Energieeffizienz kann zwei Folgen haben: 

• möglicher Modernisierungsbedarf oder höherer Sanierungsbedarf, weil energetische Schwächen früher oder später behoben werden müssen 

• steigender regulatorischer Druck, weil Anforderungen an die Energieeffizienz weiter zunehmen und schlechtere Klassen stärker in den Fokus geraten 

Eine geringe Energieeffizienz kann sich neben anderen Faktoren auf die Bewertung und den erzielbaren Preis einer Immobilie auswirken. Der Verkaufspreis wird niedriger und potenzielle Käuferinnen und Käufer bewerten Ihre Immobilie kritischer. Das zeigt auch die Studie “Grüne Anreize: Energieeffizienz und deutsche Wohnungsmärkte” vom Kiel Institut für Weltwirtschaft: „Die Ergebnisse zeigen, dass höhere Energieeffizienz in höheren Preisen und Mieten widergespiegelt wird.“ 

Daraus ergeben sich drei Veränderungen für Vermieter 

1. Sie haben künftig voraussichtlich häufiger Berührungspunkte mit dem Energieausweis.  
2. Der Energieausweis rückt näher an Ihre Entscheidungen heran. 
3. Energieeffizienz wird im Markt transparenter und damit vergleichbarer.  

Welche zusätzlichen Anforderungen können perspektivisch relevant werden? 

Die neuen Vorgaben für den Bedarfs- und Verbrauchsenergieausweis gelten ab dem 01.01.2027: 

• Anpassungen im Zuge der EPBD-Umsetzung: Für Wohngebäude können weiterhin Verbrauchsausweise genutzt werden. Die Energieeffizienzklassen reichen hier auch künftig von A+ bis H. Für Nichtwohngebäude gelten – entsprechend der EPBD – die Klassen A bis G. Zudem werden die Anforderungen an neu ausgestellte Energieausweise erweitert. 

• Weiterentwicklung des Energieausweis-Systems: Ziel ist eine europaweit einheitlichere und besser vergleichbare Bewertung der Energieeffizienz von Gebäuden. 

• Energieausweise, die vor Inkrafttreten der neuen Vorschriften ordnungsgemäß ausgestellt wurden, bleiben grundsätzlich bis zum Ablauf ihrer regulären Gültigkeitsdauer verwendbar. Wird aufgrund bestimmter Änderungen am Gebäude ein neuer Energieausweis erforderlich und ausgestellt, verliert der bisherige Ausweis seine Gültigkeit. Eigentümerinnen und Eigentümer sollten prüfen, ob der Ausweis noch gültig ist und ob aufgrund einer geplanten oder bestimmten Änderung am Gebäude ein neuer Ausweis erforderlich wird. 

Das sollten Vermieter jetzt tun 

Sie haben einen gültigen Energieausweis 

Für Sie besteht kein akuter Handlungsbedarf, aber Sie sollten zwei Dinge prüfen: 

1. Steht ein neuer Anlass an, etwa eine Mietvertragsverlängerung oder eine größere Renovierung? Prüfen Sie bei einer ausdrücklichen Verlängerung eines Mietvertrags oder einer größeren Renovierung, ob nach den dann geltenden Vorschriften ein Energieausweis vorzulegen, auszuhändigen oder neu auszustellen ist. 
2. Binden Sie den Energieausweis aktiv in Ihre Prozesse ein? Nutzen Sie die Inhalte des Energieausweises aktiv, zum Beispiel die Energieklasse oder die CO₂-Kennwerte, für Ihre Entscheidungen. 

Sie haben noch keinen Energieausweis 

Warten Sie nicht ab. Prüfen Sie zunächst, ob ein gesetzlicher Ausstellungs- oder Vorlageanlass besteht, etwa eine geplante Neuvermietung, ein Verkauf, ein Neubau oder bestimmte größere Änderungen am Gebäude. Ist dies der Fall, sollte der Energieausweis rechtzeitig vor dem maßgeblichen Termin erstellt werden. Durch die EPBD und deren nationale Umsetzung werden die Anforderungen an Energieausweise erweitert. Welche zusätzlichen Pflichten im Einzelfall gelten, richtet sich nach dem jeweiligen Anlass und den zum betreffenden Zeitpunkt geltenden deutschen Vorschriften. 

Und was passiert, wenn kein Energieausweis vorliegt?  Werden gesetzliche Ausstellungs-, Vorlage-, Aushändigungs- oder Angabepflichten nicht erfüllt, kann dies zu Verzögerungen führen und eine bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit darstellen. 

Ihr Energieausweis läuft bald ab 

Wenn der Energieausweis in absehbarer Zeit abläuft, lohnt sich eine kurze Prüfung. 

• Sind in nächster Zeit energetische Sanierungen geplant, etwa an Fassade, Dach, Fenstern oder Anlagentechnik? 
• Ändert sich die Nutzung des Gebäudes oder einzelner Einheiten, zum Beispiel von Wohnen zu Gewerbe oder umgekehrt? 

Stehen Modernisierungsmaßnahmen kurz bevor, kann es sinnvoll sein, den Zeitpunkt der Neuausstellung mit einer fachkundigen Stelle abzustimmen, damit der Energieausweis den Zustand nach Abschluss der Maßnahmen abbildet. Gesetzliche Fristen und bereits bestehende Vorlage- oder Ausstellungspflichten dürfen dadurch jedoch nicht überschritten werden. 

Stehen keine Änderungen an, sollte rechtzeitig geprüft werden, ob nach Ablauf des bisherigen Ausweises ein gesetzlicher Anlass für die Ausstellung eines neuen Energieausweises besteht. 

Das Wichtigste auf einen Blick