Immobilien-Ratgeber - 05.04.2024
Erben Sie eine Immobilie, müssen Sie an viele Dinge denken: Was müssen Sie veranlassen, damit das Objekt in Ihr Eigentum übergeht? Möchten Sie die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen? Und schließlich: Lohnt es sich überhaupt, die Erbschaft anzutreten, wenn Sie viel Geld aufbringen müssen, um das Gebäude zu sanieren? Wir informieren Sie hier!
Zum Erben einer Immobilie können Sie auf unterschiedliche Weise werden. Die einfachste Möglichkeit ist auch die bei weitem häufigste: Es gibt kein Testament. Sie sind Erbe, weil Sie in der gesetzlichen Erbfolge dafür vorgesehen sind. Zum Beispiel als Ehepartnerin, Ehepartner, Sohn oder Tochter. Das sind die Angehörigen der ersten Linie, die als Erben infragekommen. Sind die nicht (mehr) vorhanden, rücken die nächsten Angehörigen an ihre Stelle: Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen.
Gibt es ein Testament, egal, ob notariell beurkundet oder nicht, müssen Sie dort als Erbe genannt sein. Ist das nicht der Fall, gehören Sie nicht zu den Erben. Doch müssen Sie keineswegs leer ausgehen. Entweder haben Sie als naher Verwandter Anspruch auf Ihren „Pflichtteil“ oder im Testament sind Sie zwar nicht als Erbe genannt, doch wird Ihnen ein „Vermächtnis“ zuerkannt.
Viele kennen den Unterschied nicht: Als Erbe haben Sie nicht etwa Anspruch auf bestimmte Wertgegenstände, die Ihnen „vererbt“ werden. Vielmehr übernehmen die Erben alles: Vermögen und Schulden. Und sie treten in alle Rechte und Pflichten ein, die damit verbunden sind.
Landläufig gibt es ja die Vorstellung, im Testament sei geregelt, wer was erbt. Wer bekommt die Möbel, den Familienschmuck oder die Eigentumswohnung? Doch das ist im deutschen Erbrecht nicht der Fall. Sie erben keine konkreten Objekte, sondern nur einen Anteil am gesamten Nachlass, zum Beispiel die Hälfte, ein Drittel, ein Zehntel.
Sollen Sie ein bestimmtes Objekt bekommen, so kann das auch im Testament festgelegt werden. Das ist dann allerdings keine Erbschaft, sondern ein Vermächtnis. Wichtig: Durch ein Vermächtnis werden Sie nicht zum Erben. Sie haben zwar Anspruch auf den betreffenden Wertgegenstand, der Ihnen „vermacht“ wurde. Doch das ist alles. Sie haben weder Rechte noch Pflichten in Bezug auf das Erbe und dürfen in allen Erbschaftsangelegenheiten nicht mitreden. Nur die Erbschaftssteuer, die müssen Sie im Fall des Falles auch für ein Vermächtnis entrichten.
Bei komplizierten Familienverhältnissen kommt es schon mal vor: Kinder aus früheren Beziehungen werden im Testament nicht bedacht, sie werden „enterbt“. Dann haben sie jedoch Anspruch auf ihren „Pflichtteil“. Ihnen steht die Hälfte dessen zu, was sie nach der gesetzlichen Erbfolge bekommen würden. Diesen Anspruch müssen sie gegenüber den Erben geltend machen. Dabei geht es nur um den finanziellen Gegenwert. Bei einer Immobilie werden sie also nicht Miteigentümerin oder -eigentümer. Vielmehr muss der Pflichtteil ausbezahlt werden, was für die Erben unangenehme Folgen haben kann: Die geerbte Immobilie muss verkauft werden, weil das Geld sonst nicht aufgebracht werden kann.
Sind Sie der einzige Erbe, ist alles sehr viel einfacher. Sie müssen sich mit niemandem abstimmen und treffen Ihre Entscheidung allein. Doch schon bei zwei Erben kann es kompliziert werden, wenn sie nicht einig sind und sich gegenseitig blockieren. Andererseits kann die Aufteilung des Nachlasses zügig vorankommen, wenn sich die Beteiligten einig sind. Darin besteht nämlich die Aufgabe der Erbengemeinschaft: Festzulegen, wer was bekommt. Ist das geklärt, besteht die Erbengemeinschaft nicht mehr.
Sobald feststeht, dass Sie Erbe sind, sollten Sie damit beginnen, sich einen Überblick zu verschaffen. Sie dürfen Unterlagen sichten, Gegenstände begutachten, und wenn zum Nachlass auch eine Immobilie gehört, dann dürfen Sie sich Zutritt verschaffen und ihren Zustand überprüfen. Es ist dringend zu empfehlen, dass Sie das Objekt besichtigen. Denn Sie müssen wissen, was Sie erben und ob Sie noch viel Geld investieren müssen, um die Immobilie zu nutzen, zu vermieten oder weiterzuverkaufen.
Zur Sichtung gehört auch, dass Sie Einblick ins Grundbuch nehmen. Sie erfahren so, was alles zu dem Grundstück gehört und was nicht, ob es nennenswerte Einschränkungen bei der Nutzung gibt und welche finanziellen Belastungen bestehen, das heißt, ob Grundschulden und Hypotheken eingetragen sind. Das ist alles im Grundbuchauszug einsehbar. Um Einblick zu nehmen, wenden Sie sich an das zuständige Grundbuchamt. Das ist beim Amtsgericht angesiedelt, in dessen Zuständigkeitsbereich die Immobilie fällt. Welches Grundbuchamt für Sie zuständig ist, erfahren Sie hier.
Sechs Wochen haben Sie Zeit, in Erfahrung zu bringen, ob es sinnvoll ist, das Erbe anzutreten. Dabei sind alle Stellen auskunftspflichtig. Auch Miterben müssen Ihnen Einblick gewähren. Denn Sie müssen beurteilen können, in welchem Zustand der Nachlass ist und welchen Wert er besitzt. Möchten Sie das Erbe ausschlagen, müssen Sie das dem Nachlassgericht mitteilen. Spätestens sechs Wochen, nachdem Sie von der Erbschaft erfahren haben. Unternehmen Sie nichts, gilt die Erbschaft unwiderruflich als angenommen.
Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie in aller Regel einen Erbschein beantragen. Dies tun Sie beim zuständigen Nachlassgericht. Der Erbschein ist ein amtliches Zeugnis, mit dem Sie sich als Erbe legitimieren können. Erst wenn Sie einen Erbschein vorlegen, sind Sie berechtigt, frei über den Nachlass zu verfügen. Und Sie dürfen sich jetzt ins Grundbuch als Eigentümerin oder Eigentümer eintragen lassen. Beachten Sie aber: Sobald Sie einen Erbschein beantragen, gilt das Erbe als angenommen.
Den Erbschein können Sie für sich allein beantragen oder auch für die Erbengemeinschaft. Sie reichen beim Nachlassgericht alle Unterlagen ein, die belegen, dass Sie Erbe sind: die Sterbeurkunde der Person, die Sie beerben, Geburts- und Abstammungsurkunden, gegebenenfalls auch das Testament.
Treten Sie das Erbe an, ist es ratsam, dass Sie sich zügig als Eigentümerin oder Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Die Eintragung ist kostenfrei und muss nicht notariell beurkundet werden. Sie müssen sie beim Grundbuchamt beantragen. Sie sind sogar verpflichtet, diese Änderung vornehmen zu lassen. Nur, wenn Sie das Objekt gleich weiterverkaufen oder dieses von einem Miterben übernommen wird, müssen Sie die Eintragung nicht beantragen. Denn diese Eintragung müsste ja unmittelbar darauf wieder korrigiert werden.
Schließlich müssen Sie eine Entscheidung darüber treffen, wie das Objekt künftig genutzt werden soll. Möchten Sie es selbst beziehen? Dann sollten Sie genau prüfen, ob es Ihren Anforderungen auch entspricht und wie viel Sie für Umbauten und Sanierungsarbeiten investieren müssen. Vielleicht möchten Sie aber auch vermieten. Das liegt nahe, wenn das Objekt bereits vermietet ist. Doch selbstverständlich können Sie auch vermieten, wenn es jetzt noch leer steht.
Aber auch wenn die Immobilie aktuell vermietet ist, können Sie darüber nachdenken, ob Sie das Objekt nicht selbst nutzen möchten – für sich oder für einen Ihrer Angehörigen. Dann müssten Sie den aktuell Mietenden wegen Eigenbedarf kündigen.
Und schließlich können Sie es auch veräußern. Ob in Eigenregie oder über eine Maklerin oder einen Makler, das müssen Sie entscheiden. Häufig wird der Aufwand unterschätzt, den so ein Verkauf mit sich bringt. Und wenn Sie den Verkauf für eine Erbengemeinschaft durchführen, riskieren Sie Streit. Da kann es entspannender sein, den Verkauf über eine neutrale Instanz, wie einen Makler, abzuwickeln. Vielleicht möchte ja auch eine Miterbin oder ein Miterbe übernehmen. Dann kommt es darauf an, einen angemessenen Preis festzulegen.
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