Immobilien-Ratgeber - 12.05.2025

Mieterhöhung nach Modernisierung der Heizung: Schritt für Schritt

Wer eine alte Heizungsanlage durch ein modernes System ersetzt, kann unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil der Kosten über eine Mieterhöhung wegen Modernisierung umlegen. Dabei gilt es, Fristen, Förderrichtlinien und Kappungsgrenzen zu beachten. Diese Schritt-für-Schritt-Anleitung zeigt, wie Sie dabei vorgehen können und hält eine Modernisierungsankündigung bereit. Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine rechtliche Beratung. Bei Unsicherheiten oder individuellen Fragen zur Mieterhöhung sollten Sie sich an eine qualifizierte Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt wenden.

1. Planung und Kostenaufstellung im Vorfeld

Bevor Sie Ihre Mieterinnen und Mieter informieren, sollten Sie die Heizungserneuerung gründlich planen. Häufig ist es sinnvoll, dafür eine Energieberatung in Anspruch zu nehmen. Womöglich lässt sich die neue Heizung mit anderen Maßnahmen der energetischen Sanierung kombinieren. Außerdem erhalten Sie bei der Energieberatung Auskunft über die aktuellen Fördermöglichkeiten. Es lohnt sich, diese in Anspruch zu nehmen. Wenn Sie eine förderfähige Heizungsmodernisierung nach § 559e BGB umsetzen, können Sie 10% (statt 8%) der umlagefähigen Kosten auf die Jahresmiete umlegen – vorausgesetzt, Sie haben eine Förderung tatsächlich in Anspruch genommen. 

Zur Planung der Heizung gehört auch, dass Sie Kontakt zu Fachfirmen aufnehmen, Angebote einholen und sich Kostenvoranschläge machen lassen. Dabei sollten Sie schon im Detail wissen, welche Maßnahmen erforderlich sind: Wo sind neue Heizkörper zu installieren? Müssen Leitungen verlegt oder Wände durchbrochen werden? Sie müssen wissen, welche Kosten auf Sie zukommen, wann die Arbeiten beginnen können und wie lange sie voraussichtlich dauern.

2. Die Modernisierung rechtzeitig ankündigen 

Wenn Sie die nötigen Informationen beisammenhaben, müssen Sie die Modernisierung ankündigen – und zwar mindestens drei Monate, bevor die Arbeiten beginnen. Halten Sie diese Frist unbedingt ein. Tun Sie das nicht, kann die Duldungspflicht nach § 555d BGB eingeschränkt werden – Ihre Mieterinnen und Mieter könnten die Arbeiten verzögern, und die Mieterhöhung müsste ggf. um sechs Monate verschoben werden. Und das sind nicht einmal alle Unannehmlichkeiten, die auf Sie zukommen könnten. 

Inhalte Ihrer Modernisierungsankündigung

Ihre Ankündigung kann „in Textform“ erfolgen, was bedeutet, dass Sie die Mitteilung nicht unterschreiben müssen. Sie können sie per Post zuschicken, einwerfen oder per E-Mail senden, auch im Anhang. Entscheidend ist vielmehr, dass ersichtlich wird, dass die Ankündigung von Ihnen stammt. Da E-Mails immer wieder verloren gehen oder im Spam-Ordner landen, empfehlen wir Ihnen jedoch, eine „Lesebestätigung“ zu verlangen – und nachzuhaken, wenn diese ausbleibt.

Die folgenden Punkte müssen in Ihrer Ankündigung enthalten sein:

  • Art und Umfang der Arbeiten: Teilen Sie mit, welche Art von Heizung eingebaut wird, wo neue Heizkörper angebracht oder ausgetauscht werden, welche Leitungen neu verlegt oder versetzt werden und ob Wände durchbrochen, eingezogen oder versetzt werden.

  • Die Begründung, warum diese Arbeiten erfolgen (z.B., dass durch die Maßnahme nachhaltig Energie eingespart wird oder die Anforderungen von § 71 des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt werden.)  

  • Voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten

  • Der voraussichtliche Betrag der Mieterhöhung: An die Angabe der voraussichtlichen Mieterhöhung werden von den Gerichten unterschiedliche Anforderungen gestellt. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie den Mietparteien im Groben vorrechnen, wie Sie auf den Erhöhungsbetrag kommen. (z.B. Kostenvoranschlag, abzüglich Instandhaltungskosten und Förderung, Verteilerschlüssel, Erhöhungsbetrag Jahresmiete, Monatsmiete)

  • Entstehen neue Betriebskosten (z.B. Zählermiete, Wartung), teilen Sie dies mit, ebenso wie die voraussichtliche Höhe.

  • Ein Hinweis darauf, dass die Mieterin oder der Mieter nach § 555d Abs. 2 BGB der Modernisierung und der Mieterhöhung widersprechen kann, wenn das für sie eine „unzumutbare Härte“ bedeuten würde. Der Widerspruch muss begründet und „bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt“, in Textform übermittelt werden. 

Wenn Sie auf Wärmecontracting umstellen, teilen Sie mit, um welche Art von Wärmelieferung es sich handelt (Nah- oder Fernwärme), um welchen Energieträger oder welchen Energiemix es geht. Falls eine Zustimmung Ihrer Mieterin oder Ihres Mieters erforderlich ist, sollten Sie diese bereits vorher eingeholt haben.

3. Mieterhöhungsschreiben nach Abschluss der Arbeiten

Erst wenn sämtliche Leistungen erbracht und abgerechnet worden sind, können Sie die Mieterhöhung wegen Modernisierung einleiten. Dazu richten Sie ein Schreiben an Ihre Mieterin oder Ihren Mieter. Darin legen Sie offen, wie sich die Mieterhöhung berechnet und ab wann die neue Miete zu zahlen ist. Achten Sie besonders auf die folgenden Punkte:

  • Es handelt sich um ein Gestaltungsrecht des Vermieters bzw. der Vermieterin. Ihre Mieterin oder Ihr Mieter muss also nicht zustimmen. 

  • Die Mieterhöhung wird mit Beginn des dritten Monats fällig, der auf den Zugang des Schreibens folgt. Dieses Datum müssen Sie in Ihrem Schreiben nennen: „Ab (Datum) gilt die neue Miete“. Geben Sie die Höhe der neuen Miete an, nicht nur den Mieterhöhungsbetrag.

  • Haben Sie die Modernisierung nicht rechtzeitig (oder gar nicht) angekündigt, verschiebt sich die Mieterhöhung um sechs Monate! 

  • Liegen die tatsächlichen Kosten mehr als 10% über denen, die Sie in Ihrem Ankündigungsschreiben (dritter Schritt) genannt haben, verschiebt sich die Mieterhöhung ebenfalls um sechs Monate!

  • Rechnen Sie vor, wie Sie auf den Mieterhöhungsbetrag kommen. Denken Sie daran, dass Sie Instandhaltungskosten abziehen und mögliche Kappungsgrenzen einhalten müssen!

So berechnen Sie die neue Miete

Das Kernstück Ihres Schreibens ist die Berechnung der Mieterhöhung. Verwenden Sie darauf besondere Sorgfalt. Fehlerhafte, irrführende oder unvollständige Angaben könnten dazu führen, dass Ihre Mieterhöhung nicht wirksam werden kann, Sie das Verfahren wiederholen müssen und Sie dadurch Zeit und Geld verlieren. Unser Tipp: Holen Sie sich hierfür Unterstützung von einem Rechtsexperten. Wir zeigen im Folgenden die Vorgehensweise nur oberflächlich auf:

  1. Als erstes listen Sie die Gesamtkosten auf, die für die Modernisierung angefallen sind. Sie müssen nicht die einzelnen Gewerke aufschlüsseln. Bei mehreren Maßnahmen teilen Sie die Gesamtkosten für jede Maßnahme mit.
  2. Davon rechnen Sie alle Zuschüsse und Vergünstigungen (wie zinsgünstige Darlehen) ab. Benennen Sie, welche Zuschüsse Sie in Anspruch genommen haben.
  3. Ebenfalls abzuziehen sind alle Kosten, die für eine Reparatur oder Instandhaltung angefallen wären.
  4. Das Ergebnis der Berechnung sind die „umlagefähigen Modernisierungskosten“. Diese müssen oftmals noch verteilt werden, wenn zum Beispiel mehrere Wohnungen von der Maßnahme betroffen sind. Den Verteilerschlüssel (z.B. die Wohnfläche) müssen Sie angeben.
  5. Vom Betrag, der auf Ihre Mieterin oder Ihren Mieter entfällt, setzen Sie 8 % (oder wenn Sie Zuschüsse in Anspruch genommen haben: 10 %) an. Um diesen Betrag würde sich die Jahresmiete erhöhen. Wenn Sie diesen Betrag durch 12 teilen, haben Sie den monatlichen Erhöhungsbetrag. Lassen Sie sich bitte hinsichtlich der Höhe der Modernisierungsumlage (8 % oder 10 %) von einem Rechtsexperten beraten.
  6. Überprüfen Sie, ob dieser Betrag über einer „Kappungsgrenze“ liegt (mehr dazu gleich). Ist das der Fall, dürfen Sie nur bis zu der zulässigen Kappungsgrenze erhöhen. Liegt der Betrag unter der Kappungsgrenze, sollten Sie das mitteilen.

Die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen

Bei einer Mieterhöhung nach dem Einbau einer neuen Heizung müssen Sie zwei verschiedene Kappungsgrenzen beachten. Ganz allgemein gesagt legt die Kappungsgrenze fest, wie stark die Miete wegen einer Modernisierung innerhalb eines bestimmten Zeitraums maximal erhöht werden darf, nämlich innerhalb von sechs Jahren. Dabei werden aber nur Mieterhöhungen wegen Modernisierung berücksichtigt. Mieterhöhungen wegen der ortsüblichen Vergleichsmiete müssten Sie herausrechnen.

  • Die allgemeine Kappungsgrenze besagt: Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden.

  • Beträgt die Miete vor der Erhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter, ist die Kappungsgrenze bereits bei 2 Euro pro Quadratmeter erreicht.

  • Diese allgemeine Kappungsgrenze gilt für sämtliche Modernisierungen nach §§ 559 und 559e BGB, also fallen auch die Kosten für die Heizungsmodernisierung ebenfalls darunter.  

  • Bei der Heizungsmodernisierung gibt es noch eine spezielle Kappungsgrenze: Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren um maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Wichtig: In die Berechnung gehen ausschließlich Kosten ein, die auf die Heizungsanlage entfallen. Finden zusätzlich noch andere Modernisierungsmaßnahmen statt, werden die bei der Berechnung dieser Kappungsgrenze nicht berücksichtigt. Insgesamt darf aber die allgemeine Kappungsgrenze für Modernisierungen (3 oder 2 Euro pro Quadratmeter) nicht überschritten werden.

Die zweifache Mieterhöhung

Wir haben es angesprochen: Womöglich können Sie nicht alle umlagefähigen Modernisierungskosten als Heizungsmodernisierung nach § 559e BGB geltend machen (wenn Fördermittel in Anspruch genommen wurden) – wie zum Beispiel die Kosten für neue Leitungen, Regelungsanlagen oder die Energieberatung. Die Kosten rechnen Sie separat als Mieterhöhung nach § 559 BGB ab. 

Das kann im Übrigen sogar ein Vorteil sein. Denn diese Ausgaben fallen damit nicht unter die Kappungsgrenze von 0,50 Euro für die Heizungsmodernisierung. Vielmehr müssen sie berücksichtigt werden bei der Berechnung der allgemeinen Kappungsgrenze (von 3 oder 2 Euro pro Quadratmeter).

Beispielrechnung zur Veranschaulichung

Die Kaltmiete einer 100 m² großen Wohnung liegt bei 9 EUR/m². Die allgemeine Kappungsgrenze liegt damit bei 3 EUR/m², also 300 EUR. Die Kappungsgrenze für die Heizungsmodernisierung (nach § 559e BGB) liegt bei 0,50 EUR/m², also 50 EUR.

Die umlagefähigen Kosten für die Heizungsmodernisierung betragen für diese Wohnung – nach Abzug von Förderungen – insgesamt 6.600 EUR. Davon lassen sich 10 % auf die Jahresmiete umlegen: 660 EUR bzw. 55 EUR monatlich. Das liegt oberhalb der Kappungsgrenze. Die Miete darf jedoch nur um 50 EUR steigen.

Für alle übrigen Maßnahmen, die nicht unter die Heizungsmodernisierung fallen (wie neue Leitungen, Wärmedämmung, Energieberatung) stünden jetzt noch 250 EUR zur Verfügung. Aber Achtung: Die umlagefähigen Kosten lassen sich nur zu 8% auf die Jahresmiete umlegen. Und wenn innerhalb der vergangenen sechs Jahre die Miete schon einmal um 80 EUR wegen Modernisierung erhöht wurde, müssen die 80 EUR abgezogen werden. Für die übrigen Maßnahmen bliebe somit eine Mieterhöhung von maximal 170 EUR übrig. 

Bitte beachten Sie: Die hier dargestellten Werte dienen nur als Beispiel. Je nach Einzelfall, Mietvertrag und Lage der Wohnung können abweichende Werte und rechtliche Rahmenbedingungen gelten. Lassen Sie sich daher im realen Fall von einem Rechtsexperten unterstützen. 

Laden Sie unsere Checkliste herunter und prüfen Sie, ob Ihre Maßnahme eine Modernisierung ist!

 

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