Die Pflicht zur Instandhaltung
Was Sie beim Thema Modernisierung nie aus den Augen verlieren dürfen, ist Ihre Pflicht zur Instandhaltung. Modernisierung und Instandhaltung müssen jedoch klar voneinander unterschieden werden. Vermieterinnen und Vermieter sind verpflichtet, die Mietsache instand zu halten, sodass sie in einem vertragsgemäßen Zustand bleibt.
Beispiel:
Werden Fenster undicht, müssen sie erneuert werden. Das ist eine Instandhaltung und kann nicht auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.
Werden die alten Fenster jedoch durch Wärmeschutzfenster ersetzt, gilt die Maßnahme als Modernisierung – in diesem Fall können nur die Mehrkosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.
Daher müssen bei einer Modernisierungsumlage die Kosten herausgerechnet werden, die für eine bloße Instandhaltung erforderlich gewesen wären. Es werden also nur die Kosten umfasst, die über die Instandsetzung hinausgehen und zur Erhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen. Das bedeutet, dass die Kosten, die auch für die reguläre Instandhaltung angefallen wären, nicht berücksichtigt werden dürfen. Wenn beispielsweise die Fenster morsch sind und Sie diese durch Wärmeschutzfenster ersetzen, können Sie nur die Mehrkosten geltend machen, die Ihnen tatsächlich entstanden sind.