Immobilien-Ratgeber - 20.03.2025

Was Sie über die Modernisierungsumlage wissen sollten

Lassen Sie in Ihrem Gebäude oder Ihrer Wohnung eine Modernisierung durchführen, stellt sich die Frage, ob Sie Ihre Mieter an den Kosten beteiligen können. Dies gilt insbesondere für Maßnahmen der energetischen Modernisierung, bei denen Endenergie nachhaltig eingespart wird. Welche Kosten können umgelegt werden, und welche müssen Vermieter selbst tragen?

Was gilt als Modernisierung?

In § 555b BGB ist aufgelistet, welche baulichen Veränderungen als Modernisierung gelten. Dazu gehören insbesondere Maßnahmen, die nachhaltig Endenergie einsparen. Beispiele sind:

  • Dämmung von Dach, Außenmauern oder freiliegenden Rohren

  • Austausch alter Fenster durch Wärmeschutzfenster

  • Einbau einer Heizung, die die Anforderungen des § 71GEG erfüllt 

Entscheidend ist, dass die Energieeinsparung nachhaltig erfolgt und nicht nur einen kurzfristigen Effekt hat. Selbst Modernisierungen mit geringem Einspareffekt können als solche anerkannt werden (LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021, Az. 67 S 108/19).

Darüber hinaus zählen folgende Maßnahmen ebenfalls als Modernisierung:

  • Maßnahmen zur Senkung des Wasserverbrauchs 

  • Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache (z. B. Einbau eines Aufzugs)

  • Verbesserungen der allgemeinen Wohnverhältnisse

  • Anschluss an ein Glasfasernetz

  • Schaffung von neuem Wohnraum 

Die Pflicht zur Instandhaltung

Was Sie beim Thema Modernisierung nie aus den Augen verlieren dürfen, ist Ihre Pflicht zur Instandhaltung. Modernisierung und Instandhaltung müssen jedoch klar voneinander unterschieden werden. Vermieterinnen und Vermieter sind verpflichtet, die Mietsache instand zu halten, sodass sie in einem vertragsgemäßen Zustand bleibt.

Beispiel:

  • Werden Fenster undicht, müssen sie erneuert werden. Das ist eine Instandhaltung und kann nicht auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.

  • Werden die alten Fenster jedoch durch Wärmeschutzfenster ersetzt, gilt die Maßnahme als Modernisierung – in diesem Fall können nur die Mehrkosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden.

Daher müssen bei einer Modernisierungsumlage die Kosten herausgerechnet werden, die für eine bloße Instandhaltung erforderlich gewesen wären. Es werden also nur die Kosten umfasst, die über die Instandsetzung hinausgehen und zur Erhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands dienen. Das bedeutet, dass die Kosten, die auch für die reguläre Instandhaltung angefallen wären, nicht berücksichtigt werden dürfen. Wenn beispielsweise die Fenster morsch sind und Sie diese durch Wärmeschutzfenster ersetzen, können Sie nur die Mehrkosten geltend machen, die Ihnen tatsächlich entstanden sind.

Welche Kosten können umgelegt werden?

Nicht alle Kosten einer Modernisierung dürfen auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Entscheidend ist, dass ausschließlich die tatsächlichen Modernisierungskosten berücksichtigt werden, während Ausgaben für notwendige Instandhaltungen oder Reparaturen nicht umlagefähig sind.

Folgende Einschränkungen gelten:

1. Abzug der Instandhaltungskosten (§ 559 Abs. 2 BGB)

  • Nur der Kostenanteil, der über die notwendige Instandhaltung hinausgeht, ist umlagefähig. Als Beispiel seien hier Gerüstkosten genannt: Wenn das Gerüst auch für die Instandsetzung der Fenster oder der Außenfassade aufgestellt werden muss, dann zählen die Gerüstkosten weder ganz noch teilweise zu den Modernisierungskosten, sondern ausschließlich zu den Instandsetzungskosten.

2. Abzug von Fördermitteln (§ 559a BGB)

  • Erhaltene Zuschüsse oder Drittmittel müssen abgezogen werden.
  • Auch der Vorteil zinsgünstiger Kredite ist zu berücksichtigen.

3. Kappungsgrenzen beachten

  • Die Umlage ist auf 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr begrenzt.
  • Unter bestimmten Bedingungen (z. B. förderfähige Maßnahmen) können 10 Prozent umgelegt werden (§ 559e BGB).

Wird eine Förderung nicht in Anspruch genommen, bleibt es bei der 8-Prozent-Grenze

Die Kappungsgrenzen

Bei einer Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung gelten gesetzliche Obergrenzen:

  • Maximal 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren

  • Liegt die Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter, darf die Erhöhung höchstens 2 Euro pro Quadratmeter betragen

  • Wird eine neue Heizungsanlage eingebaut, darf die Miete nur um maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter steigen

Diese Kappungsgrenzen gelten ausschließlich für die Kaltmiete, nicht für die Betriebskosten.

Folge: Auch wenn rechnerisch ein höherer Anspruch bestehen würde, darf die Miete nur bis zur jeweiligen Kappungsgrenze angehoben werden.

Laden Sie unsere Checkliste herunter und prüfen Sie, ob Ihre Maßnahme eine Modernisierung ist!

 

Redaktionsrichtlinien und Haftungsklausel

Die Beiträge im Techem Immobilien-Ratgeber werden nach strengen Qualitätsrichtlinien verfasst und beziehen sich auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Achten Sie daher bitte auf die Angabe des Veröffentlichungsdatums zu Beginn der Beiträge.

Techem möchte Ihnen mit den Inhalten eine erste Orientierung zu bestimmten Themenkategorien bieten. Wir erbringen keine Rechtsberatung und sind hierzu auch nicht befugt. Tipps und Handlungsempfehlungen dienen ausschließlich zu Informationszwecken und haben keinen Anspruch darauf, korrekt, aktuell und/oder vollständig zu sein. Techem übernimmt für diesen Inhalt und dessen Verwendung keine Verantwortung. Daher raten wir dazu, für persönliche und individuelle Anfragen in rechtlichen oder finanziellen Anliegen, einen Rechts-, Steuer- oder Finanzberater hinzuzuziehen.

 

Weitere Ratgeber Artikel