Immobilien-Ratgeber - 07.04.2022
Eine Wohnung zu vermieten ist viel Arbeit. Angefangen bei der Suche nach neuen Mietern bis hin zur Schlüsselübergabe und der Erfüllung Ihrer gesetzlichen Pflichten. Wir haben eine Checkliste für Vermieter zusammengestellt mit Dingen, die Sie nicht vergessen dürfen!
Die Neuvermietung einer Wohnung ist zeitintensiv. Bereits zu Beginn stehen einige Vorbereitungen an. Erfahren Sie in unserer Checkliste, wie Sie am besten starten und welche Dokumente Sie benötigen!
Schon im Vorfeld müssen Sie sich um einige Dinge kümmern. Wir haben zusammengefasst, was Sie im Kopf und zur Hand haben müssen.
Noch bevor Sie anfangen eine neue Mieterin oder einen neuen Mieter zu suchen, sollten Sie eine Vorstellung davon haben, wie viel Miete Sie verlangen möchten. Unser Tipp: Um mehr potentielle Mieterinnen und Mieter anzusprechen, ist es besser, die Miete in moderater Höhe anzusetzen. So können Sie zwischen den Interessentinnen und Interessenten auswählen und finden schneller jemanden.
Wenn Sie sich Gedanken über die Miete machen, müssen Sie gegebenenfalls die Mietpreisbremse beachten. Sie gilt in Gebieten, in denen Wohnraum knapp ist. Ob Ihre Immobilie davon betroffen ist, erfragen Sie bei der Gemeindeverwaltung. Wenn Sie die Mietpreisbremse berücksichtigen müssen, darf die neue Miete maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Aus dem Mietspiegel erfahren Sie, wie hoch diese Vergleichsmiete ist.
Wenn Sie sich auf die Suche nach einer Mieterin oder einem Mieter begeben, dann müssen Sie seit 2014 den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen oder aushändigen. Auch für ein Inserat werden die Werte des Energieausweises benötigt. Ausgenommen von dieser Regelung sind unter anderem Häuser, die unter Denkmal- oder Ensembleschutz stehen. Übrigens: Techem unterstützt Sie gerne bei der Erstellung Ihres Energieausweises!
Bereiten Sie im Vorfeld zwei vollständig ausgefüllte Verträge vor, in die Sie nur noch die Namen und die (aktuelle) Adresse der Mieterin oder des Mieters eintragen müssen. Nutzen Sie bitte unbedingt eine aktuelle und rechtssichere Vorlage.
Kümmern Sie sich um die nötigen Versicherungen: Brände, Naturkatastrophen, Mietausfall – als Vermieterin oder Vermieter werden Ihnen verschiedene Versicherungen angeboten. Nicht alle davon brauchen Sie zwingend. Zwei sind allerdings unverzichtbar, um sich ausreichend abzusichern: die Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung.
Mit der Wohngebäudeversicherung sichern Sie sich gegen Schäden bei Bränden, Blitzschlag, Rohrbruch, Gasexplosion sowie durch Sturm oder Hagel ab. Wenn Sie die Versicherung um „Elementarschäden“ erweitern, kommt sie zusätzlich für Gebäudeschäden durch Überschwemmungen, Starkregen oder Schneemassen auf. Dieser Zusatzschutz kann sich lohnen, je nachdem in welcher Lage und in welchem Bundesland sich Ihre Immobilie befindet.
Gut zu wissen: Die Kosten können Sie als Nebenkosten auf Ihre Mieterinnen und Mieter umlegen. Voraussetzung ist, dass Sie das im Mietvertrag entsprechend festgehalten haben.
Die zweite wichtige Versicherung für Vermieterinnen und Vermieter ist die Haftpflichtversicherung. Sie springt ein bei Schäden, die von Ihrer Immobilie oder Ihrem Grundstück ausgehen. Dazu gehören zum Beispiel ausrutschende Passanten oder beschädigte Fahrzeuge durch herabstürzende Dachziegel.
Gut zu wissen: Auch die Kosten der Haftpflichtversicherung können Sie als Nebenkosten geltend machen. Wie bei der Wohngebäudeversicherung brauchen Sie eine entsprechende Klausel in Ihrem Mietvertrag.
Wie Sie bei Ihrer Suche am besten vorgehen, kommt ganz auf den Einzelfall an. Dennoch gibt es einige wichtige Punkte, an denen Sie sich orientieren können.
Sie sollten sich zunächst fragen: Für wen ist meine Wohnung überhaupt geeignet? Dabei sind die Art und Ausstattung der Wohnung entscheidend, aber natürlich auch ihre Lage. Schätzen Sie das Profil Ihrer Wohnung realistisch ein. Dann können Sie die geeignete Klientel gezielt ansprechen.
Eine Immobilien-Anzeige sollte aussagekräftig und vollständig sein. Beschreiben Sie das Objekt kurz und geben Sie Auskunft zu Lage und Miethöhe. Auch die Informationen aus dem Energieausweis müssen enthalten sein. Fügen Sie zudem den Grundriss sowie aussagekräftige Fotos Ihrer Immobilie bei.
Generell sind Einzelbesichtigungen zu empfehlen. Wählen Sie fünf bis sechs Personen aus, mit denen Sie Termine ausmachen. Nutzen Sie dafür am besten die Tagesstunden mit genügend Licht. Achten Sie darauf, dass die Wohnung zur Besichtigung ordentlich und sauber ist. Nehmen Sie sich pro Besichtigung ausreichend Zeit, etwa eine Stunde ist sinnvoll.
Beschränken Sie sich auf das Wesentliche, denn Sie sind nicht berechtigt, jedwede Art von Fragen zu stellen. Unzulässig sind etwa Fragen nach Arbeitslosigkeit in der Vergangenheit oder nach Familienplanung. Erkundigen Sie sich lieber nach dem aktuellen Beruf, Haustieren und wie viele Personen einziehen sollen.
Es gibt einige Unterlagen, die für Sie als Vermieterin oder Vermieter relevant sind. Dazu gehören unter anderem Selbstauskunft, Schufa-Auskunft, Einkommensnachweis. Mehr Details zu benötigten Unterlagen lesen Sie im nächsten Abschnitt.
Mit einer Selbstauskunft der Interessentin oder des Interessenten können sich Vermieterinnen und Vermieter vor Abschluss des Mietervertrags über deren persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse informieren. Aber Achtung: Eine Verpflichtung der Mieterin oder des Mieters zum Ausfüllen der Selbstauskunft besteht nicht.
Um zu erfahren, wie kreditwürdig Ihre potenzielle Mieterin oder Ihr potenzieller Mieter ist, können Sie die so genannte Schufa-Auskunft von ihnen verlangen. Besonders empfehlenswert ist das bei der Vermietung von Geschäftsräumen an eine juristische Person.
Sie können die so genannte Mietschuldenfreiheits-Bescheinigung verlangen, um sich gegen Mietnomaden zu schützen. Diese Bescheinigung stellt die Vorvermieterin oder der Vorvermieter aus und bescheinigt, dass die Interessentin oder der Interessent die Mietzahlungen geleistet hat.
Für den Mietvertrag brauchen Sie den Namen und die (aktuelle) Adresse der Mieterin oder des Mieters. Beides entnehmen Sie dem Personalausweis. Es ist nicht unüblich, dass sich die Mieterin oder der Mieter bei Vertragsabschluss ausweist. Unter Umständen sollten Sie sie darauf vorher noch mal hinweisen.
Als Vermieterin oder Vermieter möchten Sie verständlicherweise wissen, ob sich die Interessentin oder der Interessent die Wohnung auch leisten kann. Mit Gehaltsabrechnungen oder Kontoauszügen der letzten drei Monate erhalten Sie Aufschluss darüber, ob sie dazu imstande sind. Von Selbstständigen können Sie den letzten Steuerbescheid erbitten.
Sie haben eine neue Mieterin oder einen neuen Mieter gefunden – herzlichen Glückwunsch! Mit diesen Punkten sorgen Sie für eine reibungslose Übergabe und starten in ein vertrauensvolles Mietverhältnis. Von der Schlüsselübergabe bis zur Vermieterbescheinigung fürs Einwohnermeldeamt: Erfahren Sie hier, welche Schritte Sie gemeinsam mit der neuen Mieterin oder dem neuen Mieter durchgehen sollten.
An diesem Termin händigen Sie der Mieterin oder dem Mieter sämtliche Schlüssel aus, lesen die Zählerstände ab und Sie überprüfen zusammen den Zustand der Räume. Dazu brauchen Sie ein Übergabeprotokoll. Wichtig: Übergeben Sie die Schlüssel erst, nachdem Sie den unterzeichneten Mietvertrag zurückerhalten haben. Denn sobald Sie die Wohnung überlassen haben, ist rechtlich ein Mietvertrag zustande gekommen, auch ohne schriftlichen Vertrag.
Damit Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter auf der sicheren Seite sind, empfiehlt es sich, bei Bezug und Auszug ein Übergabe-, bzw. Abnahmeprotokoll anzufertigen. Davon erhalten beide Parteien ein identisches Exemplar und unterschreiben es. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnräume möglichst genau. Fragen Sie auch Ihre Mieterin oder Ihren Mieter, ob ihr oder ihm etwas auffällt. Ein gründlich geführtes Protokoll hilft beiden Seiten sich abzusichern.
Nach § 19 des Bundesmeldegesetzes sind Sie als Vermieterin oder Vermieter verpflichtet, dem Einwohnermeldeamt mitzuteilen, wer bei Ihnen einzieht. Dafür haben Sie zwei Wochen nach Einzug Zeit. Sie können die Bestätigung der Mieterin oder dem Mieter schriftlich oder elektronisch übermitteln oder sie direkt an das Einwohnermeldeamt schicken.
Sie haben eine neue Mieterin oder einen neuen Mieter gefunden – herzlichen Glückwunsch! Mit diesen Punkten sorgen Sie für eine reibungslose Übergabe und starten in ein vertrauensvolles Mietverhältnis.
Von der Schlüsselübergabe bis zur Vermieterbescheinigung fürs Einwohnermeldeamt: Erfahren Sie hier, welche Schritte Sie gemeinsam mit der neuen Mieterin oder dem neuen Mieter durchgehen sollten.
An diesem Termin händigen Sie der Mieterin oder dem Mieter sämtliche Schlüssel aus, lesen die Zählerstände ab und Sie überprüfen zusammen den Zustand der Räume. Dazu brauchen Sie ein Übergabeprotokoll. Wichtig: Übergeben Sie die Schlüssel erst, nachdem Sie den unterzeichneten Mietvertrag zurückerhalten haben. Denn sobald Sie die Wohnung überlassen haben, ist rechtlich ein Mietvertrag zustande gekommen, auch ohne schriftlichen Vertrag.
Damit Mieterinnen und Mieter sowie Vermieterinnen und Vermieter auf der sicheren Seite sind, empfiehlt es sich, bei Bezug und Auszug ein Übergabe-, bzw. Abnahmeprotokoll anzufertigen. Davon erhalten beide Parteien ein identisches Exemplar und unterschreiben es. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnräume möglichst genau. Fragen Sie auch Ihre Mieterin oder Ihren Mieter, ob ihr oder ihm etwas auffällt. Ein gründlich geführtes Protokoll hilft beiden Seiten sich abzusichern.
Nach § 19 des Bundesmeldegesetzes sind Sie als Vermieterin oder Vermieter verpflichtet, dem Einwohnermeldeamt mitzuteilen, wer bei Ihnen einzieht. Dafür haben Sie zwei Wochen nach Einzug Zeit. Sie können die Bestätigung der Mieterin oder dem Mieter schriftlich oder elektronisch übermitteln oder sie direkt an das Einwohnermeldeamt schicken.
Als Vermieterin oder Vermieter haben Sie einige gesetzliche Vorgaben zu beachten. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie achten müssen.
Einmal im Jahr steht die Heiz- und Betriebskostenabrechnung an. Diese müssen Sie Ihren Mieterinnen und Mietern zukommen lassen und dabei eine Frist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode einhalten. Als Rechtsgrundlage dient § 556 Bürgerliches Gesetzbuch. Welche Nebenkosten umlagefähig sind, ergibt sich aus § 2 Betriebskostenverordnung. Wir nehmen Ihnen den Aufwand ab und erstellen gerne Ihre Abrechnungen!
Erfüllen Sie die Rauchwarnmelderpflicht: Es ist Pflicht, Rauchwarnmelder alle zwölf Monate auf Funktionstüchtigkeit zu überprüfen. Die Bauordnungen der Bundesländer sehen verschiedene Regelungen vor, wer zuständig ist, die Rauchwarnmelder laufend zu überprüfen. Klar ist aber: Sie als Vermieterin oder Vermieter sind für funktionstüchtige Rauchwarnmelder verantwortlich und haften im Zweifelsfall. Techem unterstützt Sie gerne dabei. Entdecken Sie unseren Rauchwarnmelder-Service!
durch: Die Trinkwasserverordnung schreibt regelmäßige Legionellenprüfungen vor. Diese Pflichten bestehen für fast alle vermieteten Mehrfamilienhäuser mit zentraler Trinkwassererwärmung. Die Trinkwasseruntersuchung müssen Sie turnusgemäß alle drei Jahre durchführen lassen. Die Landesgesundheitsämter als auch die örtlichen Gesundheitsämter führen Listen mit anerkannten Labors, die dafür zugelassen sind. Wir führen gerne eine professionelle Legionellenprüfung in Ihrer Immobilie durch.
