Privat vermieten - 07.04.2022
Einmal im Jahr ist es soweit: Die Heizung wird abgelesen. Dafür kommt entweder eine Fachkraft vorbei oder Sie stellen auf fernablesbare Zähler und Messgeräte um. Letzteres wird zukünftig durch die novellierte Heizkostenverordnung sogar zur Pflicht. Hier erfahren Sie, was Sie wissen müssen.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Heizung abzulesen. Entweder kommt eine Fachkraft vom Ablesedienst in den Wohnungen vorbei oder Sie haben bereits auf fernablesbare Funkerfassungsgeräte umgerüstet, die die Verbrauchswerte automatisch übermitteln.
Noch immer ist es die Regel: Einmal im Jahr kommt der Messdienst, um die Heizkostenverteiler und Wärmemengenzähler abzulesen. Dazu müssen die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in die Wohnungen. Und das ist oft schwierig. Die Bewohnerinnen und Bewohner sind nicht anwesend, und es ist unklar, ob sie den Schlüssel bei jemand anderem abgegeben haben. Manche sind im Urlaub, andere haben den Termin zum Heizung ablesen schlicht vergessen.
Es ist durchaus üblich, einen Ausweichtermin anzubieten, falls Ihre Mieterin oder Ihr Mieter an dem Tag der Ablesung verhindert ist und den Schlüssel niemand anderem überlassen will. Wohlverstanden, sie sind verpflichtet, die Ablesung zu dulden und den Zugang zu den Verbrauchserfassungsgeräten zu ermöglichen.
In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass sich dieser Zugang schwierig gestaltet. Dann müssen Sie nicht nur Zweit-, sondern auch Dritttermine zum Heizung ablesen vereinbaren. Die zusätzlichen Kosten trägt dann die Mieterin oder der Mieter. Voraussetzung ist, dass Sie alles richtig gemacht haben.
Anders sieht es aus, wenn fernablesbare Funkerfassungsgeräte in Ihrer Immobilie im Einsatz sind. Der große Vorteil der fernablesbaren Erfassungsgeräte: Es muss niemand mehr in die Wohnungen, um die Geräte abzulesen. Sind einzelne Funkerfassungsgeräte in den Wohnungen vorhanden, kommt zwar auch eine Ableserin oder ein Ableser vorbei, muss aber nicht die einzelnen Wohnungen betreten. Die Fachkraft kann per Funk quasi im Vorbeigehen die Verbrauchswerte der einzelnen Geräte auslesen.
Eine komplette Funkinfrastruktur macht das Ablesen der Heizung noch einfacher. Hier arbeiten die Funkerfassungsgeräte und ein Datensammler intelligent zusammen. Die Funkerfassungsgeräte senden automatisch zu einem Stichtag die Verbrauchswerte an den Datensammler. Dieser bündelt die Werte und übermittelt sie an den Messdienst.
Zusätzlich erlaubt die digitale Technik, den Verbrauch sehr viel präziser zu erfassen und – der Vernetzung sei Dank – sehr viel umfassender zu analysieren. Diese Technologie sorgt nicht nur für größere Genauigkeit und Gerechtigkeit, sie soll auch in den kommenden Jahren zum Standard werden. Die intelligenten Messgeräte, die Smart Meter, ermöglichen auch eine genauere Datenanalyse und sollen dabei helfen, Heizenergie zu sparen.
Es gibt unterschiedliche Methoden, den Wärmeverbrauch zu messen. Verfügt das Gebäude über eine Zentralheizung, stehen Ihnen nach der Heizkostenverordnung (noch) die folgenden Möglichkeiten offen:
In manchen Fällen gestaltet sich die Ablesung schwierig. Sind die Erfassungsgeräte beispielsweise defekt, dürfen Sie die Verbrauchswerte schätzen. Außerdem gibt es hin und wieder Konflikte, wenn eine Zwischenablesung erforderlich ist. Das ist meist bei einem Mieterwechsel der Fall. Das müssen Sie wissen:
Vor allem bei den Altgeräten kommt es hin und wieder vor, dass sie kaputtgehen oder beschädigt werden. Sie liefern keine brauchbaren Ergebnisse. In so einem Fall dürfen Sie die Messergebnisse schätzen. Dabei können Sie von einem der folgenden Verfahren Gebrauch machen:
Wichtig zu beachten: Betreffen Ihre Verbrauchsschätzungen mehr als ein Viertel der gesamten Wohnfläche im Haus, kann nicht mehr von einer „verbrauchsabhängigen Abrechnung“ gesprochen werden. Ihre Mieterinnen und Mieter können die Heizkosten um 15 % kürzen.
Selten fällt ein Mieterwechsel mit dem Ende der Abrechnungsperiode zusammen. Also ist eine Zwischenablesung fällig. Doch ist die Abrechnung eine anspruchsvolle Rechenaufgabe. Denn die Kosten können Sie ja erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode verteilen. Hier braucht es die Unterstützung eines erfahrenen Messdienstes, damit die Abrechnung nicht angefochten werden kann. Mit den neuen, digitalen Messgeräten ändert sich das aber.
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