Immobilien-Ratgeber - 01.09.2023
Eine Dachsanierung ist aufwendig, aber meist sinnvoll. Nicht nur, weil das Dach als wichtiges Bauteil instandgehalten werden muss. Gut gedämmte Dächer verbessern auch die Energiebilanz des Gebäudes und fördern den Klimaschutz. Bei unzureichender Dämmung der oberen Geschossdecke besteht für Sie sogar eine Sanierungspflicht. Wir sagen Ihnen, worauf Sie achten müssen.
Bei einem ungedämmten Dach geht die Wärme buchstäblich durch die Decke. Deshalb besteht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) die Pflicht, das Dach ausreichend zu dämmen. Diese Pflicht betrifft nach § 47 GEG auch Bestandsgebäude. Sind die Bestandsgebäude im Dachbereich mangelhaft gedämmt, muss der Dachstuhl erneuert werden.
Wichtig zu wissen: Die Dämmpflicht bezieht sich zunächst einmal auf die obere Geschossdecke. Diese muss den Anforderungen an den Wärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 genügen. Der Wärmedurchgangskoeffizient, der sogenannte U-Wert, darf 0,24 W/m2K nicht überschreiten.
Die Dämmpflicht gilt auch als erfüllt, wenn das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt ist. Bei einem ausgebauten Dachgeschoss gelten die Anforderungen automatisch für das Dach als obere Geschossdecke.
Hat das Gebäude nur zwei Wohnungen, von denen Sie eine bereits am Stichtag 1. Februar 2002 bewohnt haben, sind Sie davon befreit, das Dach zu dämmen – bis Sie die Wohnung veräußern, verschenken oder vererben.
Sind die erforderlichen finanziellen Aufwendungen zu hoch und stehen in keinem Verhältnis zu den Einsparungen, kann ebenfalls von einer Dämmung abgesehen werden (§§ 47 Abs.4, 71 Abs. 2 GEG).
Als „energetische Modernisierung“ können Sie eine Dachsanierung zumindest teilweise auf Ihre Mieterinnen und Mieter umlegen. Um 8 % der umlagefähigen Kosten können Sie die Jahresmiete erhöhen. Dabei sollten Sie in jedem Fall die Vorschriften an eine Erhöhungserklärung beachten.
Dabei müssen Sie, den „Erhaltungsaufwand“ von den Kosten für die Dachsanierung abziehen. Damit ist gemeint: Sie müssen selbst alle nötigen Arbeiten finanzieren, die sowieso im Rahmen Ihrer Instandhaltungspflicht fällig wären, um den Standard des Gebäudes aufrechtzuerhalten. Die Kosten können Sie steuerlich abschreiben. Eine typische Maßnahme dieser Art ist, dass zahlreiche Ziegel ersetzt werden müssen, um das Dach „regensicher“ zu machen.
Außerdem müssen Sie die Fördermittel von den umlagefähigen Kosten abziehen. Eine Wärmedämmung ist oft förderungswürdig. Nehmen Sie eine übliche Förderung für die energetische Dachsanierung nicht in Anspruch, könnten das Ihre Mieterinnen und Mieter als „unwirtschaftlich“ beanstanden.
Bewohnerinnen und Bewohner im Erdgeschoss könnten argumentieren, dass diejenigen, die oben wohnen, stärker von der Dämmung profitieren. Doch es ist zulässig, die Kosten der Dachsanierung auf alle Mieterinnen und Mieter zu verteilen. Denn das Dach betrifft alle. Üblich ist eine Kostenverteilung gemäß der Wohnfläche.
Führen Sie eine energetische Dachsanierung durch, muss Ihre Mieterin oder Ihr Mieter die Arbeiten nicht nur dulden. Sie dürfen für einen Zeitraum von drei Monaten auch nicht die Miete mindern. Das kann erhebliche Auswirkungen haben. Denn Baulärm, Dreck und Beeinträchtigungen durch die Einrüstung des Gebäudes könnten sonst zu beträchtlichen Mietminderungen führen.
Aber beachten Sie: Dauern die Arbeiten länger als drei Monate, darf anschließend gemindert werden. Ebenso besteht das Recht zur Mietminderung, wenn die Dachsanierung nicht aus energetischen Gründen erfolgt, sondern zum Beispiel nur die Ziegel erneuert werden. Daher empfiehlt es sich, diese Maßnahmen mit einer energetischen Dachsanierung zu kombinieren.
