Immobilien-Ratgeber - 16.12.2025

So beurteilen Sie den energetischen Zustand Ihres Gebäudes

Der energetische Zustand eines Gebäudes beeinflusst nicht nur Nebenkosten und Wohnkomfort, sondern auch den Immobilienwert. Doch wie lässt sich die Energieeffizienz realistisch einschätzen, wenn Sie selbst keine Fachkenntnisse haben? Erfahren Sie, welche Unterlagen und Beobachtungen weiterhelfen und wann es sinnvoll ist, Fachleute hinzuzuziehen.

Warum die energetische Bewertung wichtig ist

Ein energetisch saniertes Gebäude spart Energie, schont das Klima und steigert den Wert der Immobilie. Doch um gezielt modernisieren zu können, müssen Sie zunächst wissen, wo Ihr Gebäude energetisch steht. Eine gründliche Bestandsaufnahme liefert dafür die Grundlage, mit Unterlagen, Beobachtungen vor Ort und, wenn nötig, fachkundiger Unterstützung.

Unterlagen sichten und Informationen sammeln 

Zunächst sollten Sie alle verfügbaren Dokumente zusammentragen, die Aufschluss über den energetischen Zustand Ihres Gebäudes geben. Dazu gehören Baupläne, Unterlagen zu früheren Modernisierungen, Heizkostenabrechnungen, Wartungsprotokolle der Heizung und der aktuelle Energieausweis. 

Bedeutung des Energieausweises 

Der Energieausweis enthält bereits zentrale Informationen zur Energieeffizienz eines Gebäudes. Er weist die Energieeffizienzklasse (von A+ bis H) aus, zeigt den Endenergie- und Primärenergiebedarf und empfiehlt konkrete Maßnahmen zur energetischen Verbesserung. Diese sind seit 2014 sowohl im Bedarfs- als auch im Verbrauchsausweis verpflichtend enthalten (GEG): im Bedarfsausweis allerdings meist fundierter, da er auf den baulichen Eigenschaften basiert. Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre und ist daher stark nutzerabhängig. 

Rechtliche Hinweise für Vermietende 

Wenn Sie vermieten, benötigen Sie in der Regel einen gültigen Energieausweis. Ausgenommen sind nur Ferienhäuser und denkmalgeschützte Gebäude. Seit 2008 muss der Energieausweis bei jeder Neuvermietung vorgelegt werden. 

Aktuelle Daten zum Gebäudebestand 

Möchten Sie wissen, wo Ihr Haus im Wohngebäudebestand in Deutschland einzuordnen ist? Die Deutsche Energie-Agentur (dena) veröffentlicht jährlich den Gebäudereport. Er enthält aktuelle Zahlen zum Energieverbrauch, zu Baustoffen, Heizsystemen, Sanierungsständen und Förderungen. Den Report können Sie unter www.dena.de herunterladen. 

Baualter als Anhaltspunkt für die Energieeffizienz 

Auch wenn Häuser sehr unterschiedlich gebaut sind und ältere Gebäude in einem besseren Zustand sein können als neuere, so kann das Baujahr einen Anhaltspunkt bieten, um das Gebäude einzuordnen. 

Baujahre typischer energetischer Merkmale 

vor 1949: oft ineffizient, da ohne moderne Dämmung errichtet; Fenster mit einfacher Verglasung. Stellen eine Herausforderung für die energetische Sanierung dar. 

1949 bis 1978: vielfältiges Bild - von einfacher Bauweise bis zu modernen Ansätzen, Wärmebrücken, Hauptkandidaten für Sanierungsprojekte. 

1980er/90er: Erste Wärmeschutzverordnung, verbesserte Fenster, Fassadendämmung. Entspricht nicht den heutigen Standards. 

ab 2000: deutlich bessere Energiebilanz, gute Dämmung, moderne Heiztechnik. 

ab 2016: hohe Effizienzklasse, sehr gute Dämmung, zunehmender Anteil an Wärmepumpen und Photovoltaik.

Das Gebäude vor Ort überprüfen

Damit Sie sich ein genaueres Bild machen können, sollten Sie die Gegebenheiten vor Ort genauer prüfen.

Sichtprüfung und Dokumentation 

Achten Sie auf den Zustand von Fenstern, Türen, Dach und Fassade. Prüfen Sie, ob es feuchte Stellen, Risse im Putz oder ungedämmte Bereiche gibt. Auch die Heizungsanlage und Warmwasseraufbereitung sollten überprüft werden. Untersuchen Sie zudem, ob Rohrleitungen ungedämmt sind. 

Tipp: Halten Sie den Zustand mit Fotos oder kurzen Videos fest. Eine fachkundige Begleitperson, etwa ein Hausmeister oder eine Energieberaterin, kann wertvolle Hinweise geben. 

Wärmebildkamera zeigt Energieverluste

Mit einer Wärmebildkamera (Thermografie) lässt sich sichtbar machen, wo im Gebäude Wärme verloren geht. So erkennen Sie, an welchen Stellen Handlungsbedarf besteht.

Wärmebrücken identifizieren 

Thermografieaufnahmen zeigen Temperaturunterschiede an Fenstern, Türen, Dachflächen oder Fassaden. Auch Wärmebrücken, etwa an Rollladenkästen, Balkonanschlüssen oder schlecht gedämmten Bauteilen, werden deutlich sichtbar.

Durchführung und Zeitpunkt 

Thermografieaufnahmen sollten idealerweise im Winter erstellt werden, da sich dann Temperaturunterschiede am besten zeigen. Solche Aufnahmen können im Rahmen einer Energieberatung angefertigt werden. Viele Stadtwerke oder Energieversorger bieten regelmäßig Thermografie-Aktionen an. 

Fachkundige Bewertung einholen 

Auch wenn Sie bereits viele Informationen gesammelt haben, lohnt sich eine professionelle Energieberatung. 

Warum eine Energieberatung sinnvoll ist 

Eine Energieberaterin oder ein Energieberater hilft, Ihre Beobachtungen richtig einzuordnen und teure Fehlentscheidungen zu vermeiden. Häufig werden Sanierungsmaßnahmen isoliert betrachtet, etwa der Austausch einzelner Fenster oder die Erneuerung der Heizung. Ohne Gesamtkonzept kann das jedoch neue Probleme wie Wärmebrücken oder Feuchtigkeitsbildung verursachen. 

Gebäude als Gesamtsystem betrachten 

Bei einer professionellen Energieberatung wird das gesamte Gebäude analysiert. Alle geplanten Maßnahmen werden aufeinander abgestimmt, um Effizienz und Wirtschaftlichkeit zu sichern. 

Gut vorbereitet zur Beratung 

Je besser Sie vorbereitet sind, desto gezielter kann die Energieberatung arbeiten. Bringen Sie alle relevanten Unterlagen, Fotos und Notizen mit und weisen Sie auf auffällige oder problematische Bereiche hin. Das spart Zeit und Kosten und verbessert die Qualität der Analyse. 

Tipp: Sie möchten Ihren energetischen Gebäudestatus selbst einschätzen? In unserer Checkliste „Energetischen Zustand in sechs Schritten ermitteln“ erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie systematisch vorgehen. 

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