Die Kappungsgrenze entscheidet
Für Ihre Mieterinnen und Mieter ist das zunächst keine gute Nachricht: Die Miete steigt prozentual stärker, wenn Sie sich die energetische Sanierung fördern lassen! Und doch kann es sich für sie lohnen, vor allem wenn die Förderung recht üppig ausfällt. Die Fördergelder sowie der Zinsvorteil im Vergleich zu einem üblichen Kredit müssen von den „umlagefähigen Kosten“ abgezogen werden, auf deren Grundlage sich die Mieterhöhung berechnet. Im Kern heißt das: 10% von diesem niedrigeren Betrag sind am Ende oftmals weniger als 8% von der vollen Summe. Die Mieterhöhung fällt also geringer aus.
In der Berechnung kommt jedoch noch ein entscheidender Faktor hinzu: die Kappungsgrenze. Diese bezeichnet den Höchstbetrag, um den die Monatsmiete nach einer Modernisierung steigen darf. Wie § 559 Abs. 3a BGB ausführt, sind das 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Beträgt die monatliche Miete vor der Erhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, darf die Monatsmiete nur um maximal 2 Euro pro Quadratmeter steigen. Und das Ganze bezogen auf einen Zeitraum von sechs Jahren!
Das heißt, wenn Sie innerhalb von sechs Jahren mehrere Modernisierungen vornehmen, so dürfen Sie in diesem Zeitraum die Monatsmiete insgesamt nicht mehr als 3 oder 2 Euro pro Quadratmeter anheben. Bei einer 60 Quadratmeter-Wohnung sind das 180 bzw. 120 Euro. Mehr ist nicht zulässig – unabhängig davon, wie kostspielig die energetische Sanierung war.
Mit der Reform des Gebäudeenergiegesetzes ist noch eine weitere Kappungsgrenze hinzugekommen. Eine Kappungsgrenze innerhalb der eben erwähnten Kappungsgrenze. Wird die Heizung erneuert, darf die Monatsmiete nur um maximal 0,50 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche steigen (§ 559e Abs. 3 BGB). Ebenfalls bezogen auf einen Zeitraum von sechs Jahren. Eine erneute Heizungserneuerung vor Ablauf von sechs Jahren dürfte nur in Ausnahmefällen erfolgen.
Letzter Punkt: Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (nach § 558 BGB) oder die Erhöhung der Nebenkostenpauschale (nach § 560 BGB) bleiben bei der Berechnung der Kappungsgrenze unberücksichtigt. Aber Achtung: Haben Sie eine Indexmiete oder Staffelmiete vereinbart, sind Mieterhöhungen wegen Modernisierung nicht möglich! Für die Indexmiete gilt allerdings nach § 557b Abs. 2 BGB eine wichtige Ausnahme: Wenn die Maßnahmen „auf Grund von Umständen durchgeführt“ werden, die Sie nicht zu vertreten haben, kann eine solche Mieterhöhung doch zulässig sein.