Immobilien-Ratgeber - 20.03.2025
Um die Klimaschutzziele zu erreichen, muss der Gebäudebestand modernisiert werden. Die Mietwohnungen spielen hierbei eine Schlüsselrolle. Doch wer soll die Kosten dafür aufbringen? Durch das neugefasste Gebäudeenergiegesetz von 2024 haben sich einige Änderungen ergeben, die darauf abzielen, die Kosten aufzuteilen.
Um die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes zu erfüllen, sind in der Regel einige bauliche Maßnahmen erforderlich. Die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes beinhaltet, dass ab dem 1. Januar 2024 neu einzubauende Heizungsanlagen mindestens zu 65 % mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden müssen (siehe § 71 Abs. 1 GEG).
Diese Regelung betrifft zunächst nur Neubauten in Neubaugebieten. Heizungen, die vor dem 19. April 2023 beauftragt wurden und bis zum 18. Oktober 2024 eingebaut werden, sind von der 65%-Regel ausgenommen. Für Bestandsgebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten gilt eine Übergangsfrist. Die Verpflichtung zur Einhaltung der 65%-Regel tritt erst in Kraft, wenn die Stadt oder Gemeinde einen Wärmeplan vorlegt.
Neben Maßnahmen zur Optimierung von Heizungsanlagen tragen auch die folgenden Punkte zur Wärmewende bei:
Dämmung der Fassade, von Dächern und Geschossdecken
der Austausch alter Fenster und Türen gegen energieeffiziente Modelle
die Ausrüstung der Wohnung mit digitaler Technik zur Verbrauchsoptimierung
Als Eigentümerin oder Eigentümer entscheiden Sie über Art und Umfang der Modernisierung. Das heißt auch, dass Sie die Angelegenheit organisieren und erst einmal finanzieren müssen. Doch gibt es zwei Möglichkeiten, einen Teil der Kosten wieder hereinzuholen: durch öffentliche Förderung (Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite) und durch eine Mieterhöhung wegen Modernisierung.
Dabei gibt es eine bemerkenswerte Neuerung: Sie dürfen die Miete stärker erhöhen, wenn Sie Fördermittel in Anspruch nehmen! Damit möchte Sie der Gesetzgeber dazu bewegen, die Förderung auch zu beantragen. Denn sich um die Fördermittel zu kümmern, bedeutet ja ein gewisser Aufwand, der vor allem Ihren Mieterinnen und Mietern zugutekommt. Denn für die Berechnung der Mieterhöhung müssen Sie die Fördermittel von Ihren Kosten wieder abziehen.
Wenn Ihre energetische Modernisierung förderfähig ist und Sie die Förderung auch in Anspruch genommen haben, dürfen Sie nach § 559e BGB Ihre umlagefähigen Kosten zu 10% auf die Jahresmiete umlegen – anstatt nur zu 8%. Das macht sich schon bemerkbar, zumal es sich um eine dauerhafte Mieterhöhung handelt und nicht bloß um eine Umlage. Und doch muss man hier genauer hinsehen. Denn es gibt noch einen weiteren Mechanismus zu beachten, bei dem es eine Veränderung gegeben hat: die Kappungsgrenze.
Für Ihre Mieterinnen und Mieter ist das zunächst keine gute Nachricht: Die Miete steigt prozentual stärker, wenn Sie sich die energetische Sanierung fördern lassen! Und doch kann es sich für sie lohnen, vor allem wenn die Förderung recht üppig ausfällt. Die Fördergelder sowie der Zinsvorteil im Vergleich zu einem üblichen Kredit müssen von den „umlagefähigen Kosten“ abgezogen werden, auf deren Grundlage sich die Mieterhöhung berechnet. Im Kern heißt das: 10% von diesem niedrigeren Betrag sind am Ende oftmals weniger als 8% von der vollen Summe. Die Mieterhöhung fällt also geringer aus.
In der Berechnung kommt jedoch noch ein entscheidender Faktor hinzu: die Kappungsgrenze. Diese bezeichnet den Höchstbetrag, um den die Monatsmiete nach einer Modernisierung steigen darf. Wie § 559 Abs. 3a BGB ausführt, sind das 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Beträgt die monatliche Miete vor der Erhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, darf die Monatsmiete nur um maximal 2 Euro pro Quadratmeter steigen. Und das Ganze bezogen auf einen Zeitraum von sechs Jahren!
Das heißt, wenn Sie innerhalb von sechs Jahren mehrere Modernisierungen vornehmen, so dürfen Sie in diesem Zeitraum die Monatsmiete insgesamt nicht mehr als 3 oder 2 Euro pro Quadratmeter anheben. Bei einer 60 Quadratmeter-Wohnung sind das 180 bzw. 120 Euro. Mehr ist nicht zulässig – unabhängig davon, wie kostspielig die energetische Sanierung war.
Mit der Reform des Gebäudeenergiegesetzes ist noch eine weitere Kappungsgrenze hinzugekommen. Eine Kappungsgrenze innerhalb der eben erwähnten Kappungsgrenze. Wird die Heizung erneuert, darf die Monatsmiete nur um maximal 0,50 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche steigen (§ 559e Abs. 3 BGB). Ebenfalls bezogen auf einen Zeitraum von sechs Jahren. Eine erneute Heizungserneuerung vor Ablauf von sechs Jahren dürfte nur in Ausnahmefällen erfolgen.
Letzter Punkt: Die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (nach § 558 BGB) oder die Erhöhung der Nebenkostenpauschale (nach § 560 BGB) bleiben bei der Berechnung der Kappungsgrenze unberücksichtigt. Aber Achtung: Haben Sie eine Indexmiete oder Staffelmiete vereinbart, sind Mieterhöhungen wegen Modernisierung nicht möglich! Für die Indexmiete gilt allerdings nach § 557b Abs. 2 BGB eine wichtige Ausnahme: Wenn die Maßnahmen „auf Grund von Umständen durchgeführt“ werden, die Sie nicht zu vertreten haben, kann eine solche Mieterhöhung doch zulässig sein.
Bleiben wir bei der 60 Quadratmeter-Wohnung. Für eine Fassadendämmung werden Fördermittel in Anspruch genommen. Die umlagefähigen Kosten werden entsprechend der Wohnfläche auf alle Wohnungen umgelegt. Für die 60 Quadratmeter-Wohnung ergeben sich 8.400 Euro. Davon können 10% auf die Jahresmiete umgelegt werden, also 840 Euro. Die Monatsmiete erhöht sich demnach um 70 Euro. Bezogen auf die Wohnfläche von 60 Quadratmetern sind das knapp 1,17 Euro pro Quadratmeter.
Vier Jahre später werden die Fenster und Türen erneuert. Die umlagefähigen Kosten betragen 24.000 Euro. Förderung wurde nicht beantragt. 8% der Kosten können auf die Jahresmiete umgelegt werden. Das ergibt 1.920 Euro, was einer monatlichen Erhöhung von 160 Euro entspricht. Pro Quadratmeter sind das 2,67 Euro.
Vor der ersten Erhöhung lag die Miete bei 11 Euro pro Quadratmeter. Die Miete dürfte also um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei der zweiten Mieterhöhung können demnach nur 1,83 Euro geltend gemacht werden, also 109,80 Euro statt 160. Den Rest müssten Sie als Vermieterin oder Vermieter tragen.
Würden Sie statt der Fassadendämmung eine neue Heizung einbauen lassen, könnten Sie maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter geltend machen. Die Monatsmiete dürfte dann nur um maximal 30 Euro steigen. Unabhängig davon, wie hoch Ihre Ausgaben waren. Dann würde Ihnen aber noch 2,50 Euro für die zweite Modernisierung bleiben, immerhin eine Erhöhung um 150 Euro pro Monat. Die Erhöhung von 160 Euro könnten Sie zwar auch nicht vollständig geltend machen, doch müssten Sie nur auf 10 Euro pro Monat verzichten und nicht auf 50.
In den kommenden Jahren soll der gesamte Gebäudebestand auf erneuerbare Energien umgerüstet werden – weg von fossilen Energieträgern. Dabei soll vermieden werden, dass einfach nur auf Wärmepumpen umgestellt wird, ohne gleichzeitig Dämmung und Effizienz zu berücksichtigen. Der Einbau einer Wärmepumpe kann daher nur dann in voller Höhe geltend gemacht werden, wenn die sogenannte „Jahresarbeitszahl“ über dem Wert von 2,5 liegt. Andernfalls dürfen nur die Hälfte der umlagefähigen Kosten angesetzt werden.
Ein Aspekt, der häufig nicht beachtet wird, weil die meisten Mieterinnen und Mieter ohnehin nicht die Miete mindern. Doch bei Mieterinnen und Mietern, die ihre Rechte kennen und ausreizen, kann es schon erheblich ins Gewicht fallen, dass bei einer energetischen Modernisierung das Recht auf Mietminderung für drei Monate ausgesetzt ist!
Je nachdem, welche Maßnahmen Sie durchführen lassen, kann das einen gewaltigen Unterschied machen. Drei Monate sind eine lange Zeit. Und wenn sich die Arbeiten länger hinziehen, sollten Sie dafür sorgen, dass dann wenigstens die größten Beeinträchtigungen vorüber sind.
Es sind vor allem die indirekten Kosten, die häufig übersehen werden, die für die gesamte Beurteilung aber wichtig sind:
Vermietende: Vorfinanzierung aller Maßnahmen (einschließlich Energieberatung), Mehrkosten, die über der jeweiligen Kappungsgrenze liegen
Mietende: Erhöhung der Jahresmiete auf 8% oder 10% der „umlagefähigen Kosten“ (demnach Rückfluss der Kosten in zwölfeinhalb oder zehn Jahren), Verzicht auf Mietminderung (drei Monate)
Öffentliche Hand: Beihilfen, zinsgünstige Kredite, Zuschüsse (z.B. 20% der förderfähigen Kosten; bei Einbau klimafreundlicher Heizung bis zu 70%)
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