Mietminderung bei Schimmel: Rechte, Beweislage & Verantwortung

Grundlage der Mietminderung

Aus dem zwischen Vermieter und Mieter geschlossenen Mietvertrag ergibt sich für die Vermieterinnen und Vermieter die Pflicht, die Mietsache den Mieterinnen und Mietern in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Sofern ein Mangel vorhanden ist, kann eine Minderung gemäß § 536 BGB in Betracht kommen. Feuchtigkeit oder Schimmel können in bestimmten Fällen eine erhebliche Beeinträchtigung darstellen, insbesondere wenn sie die Gesundheit gefährden oder die Nutzung der Räume einschränken.

Voraussetzungen für eine Mietminderung

Eine Mietminderung ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Mieterinnen und Mieter die Ursache des Schadens nicht selbst verschuldet haben. Beispiele für eigenes Verschulden sind falsches Lüften oder Heizen. Die Mieterinnen und Mieter müssen die Vermieterinnen und Vermieter zudem unverzüglich über den Mangel informieren, damit diese die Möglichkeit haben, den Schaden zu beseitigen.

Höhe der Mietminderung 

Die Höhe der Mietminderung wird individuell bestimmt und richtet sich nach dem Ausmaß der Beeinträchtigung. Gerichte orientieren sich häufig an vergleichbaren Fällen, um den angemessenen Minderungsbetrag festzulegen.

Beweislage: Wer ist verantwortlich?

Die Frage der Mangelverursachung bei Schimmel ist ein häufiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Insbesondere, da eine Minderung ausgeschlossen ist, wenn die Mieterinnen und Mieter den Mangel schuldhaft herbeigeführt haben. Grundsätzlich muss geklärt werden, ob der Schaden durch bauliche Mängel entstanden ist oder ob er auf das Nutzungsverhalten der Mieterinnen und Mieter zurückzuführen ist. Wer welche Verantwortung trägt, hängt von der jeweiligen Situation ab.

Beweislast der Vermieterinnen und Vermieter

Die Vermieterinnen und Vermieter müssen nachweisen, dass keine baulichen Mängel als Ursache für die Feuchtigkeitsschäden vorliegen. Wenn bewiesen werden kann, dass die Feuchtigkeit nicht durch bauliche Mängel verursacht wurde, wird die Ursachen aus ihren Verantwortungsbereich ausgeschlossen. Damit müssen sich Mieterinnen und Mieter von ihrem Verschulden (in der Regel ungenügende Lüftung und Heizung) entlasten.  

Beweislast der Mieterinnen und Mieter

Wenn bauliche Mängel ausgeschlossen werden können, geraten der Mieterinnen und Mieter in die Pflicht, nachzuweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden oder der Schimmel nicht durch ihr eigenes Verhalten verursacht wurden. Dies betrifft insbesondere die regelmäßige und angemessene Nutzung der Wohnung, z. B. durch ausreichendes Lüften und Heizen. Können sie dies nicht nachweisen, könnte ihnen die Schuld an den Schäden zugewiesen werden und eine Mietminderung wäre ausgeschlossen. 

Bedeutung von Nachweisen und Gutachten 

In strittigen Fällen ist es ratsam, Messungen der Luftfeuchtigkeit und Temperatur zu dokumentieren, um nachweisen zu können, dass die Wohnung ordnungsgemäß genutzt wurde.  

Zudem können Sachverständige oder Gutachter hinzugezogen werden, um die Ursache des Feuchtigkeitsschadens zu ermitteln und eine unabhängige Beurteilung vorzunehmen. Diese Gutachten sind besonders dann hilfreich, wenn die Parteien unterschiedliche Auffassungen zur Schadensursache haben. 

Auch die tatsächliche Gefährdung muss nachgewiesen werden, wenn eine Mietminderung aufgrund einer Gesundheitsgefährdung durch Schimmel geltend gemacht wird. Hierfür können medizinische Atteste oder laboranalytische Untersuchungen von Schimmelproben erforderlich sein, um zu belegen, dass eine gesundheitliche Beeinträchtigung besteht (KG Berlin, Urteil vom 26.2.2004, 12 U 1493/00, GE 2004, 688).

Wichtiger Hinweis: Da Feuchteschäden häufig ein komplexes Zusammenspiel aus baulichen Bedingungen und Nutzungsverhalten sind, sollte eine objektive Klärung angestrebt werden. Die Beweisführung kann entscheidend dafür sein, ob eine Mietmind