Steigende Energiekosten: Wann rechnet sich die Umrüstung?

Der größte Posten unter den Nebenkosten

Unter den Betriebs- oder Nebenkosten bilden sie mit Abstand den größten Posten: die Kosten für Heizung und Energie. Zwar muss Ihre Mieterin oder Ihr Mieter dafür aufkommen, doch verteuert es Ihre Wohnung ganz erheblich, wenn sie schlecht gedämmt oder eine veraltete Heizung in Betrieb ist. Umgekehrt gilt: Eine gute Energiebilanz macht Ihre Wohnung viel attraktiver. Dazu kann im Übrigen auch selbstproduzierter Strom einer Photovoltaik-Anlage beitragen. 

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Wie hoch sind die derzeitigen Kosten?

In einem ersten Schritt tragen Sie alle Kosten zusammen, die sich durch die geplante Maßnahme verändern werden. Möchten Sie beispielsweise die Heizung austauschen? Dann müssen Sie nicht nur die Kosten für die „Brennstoffe“ erfassen, also für Heizöl, Gas, Holzpellets oder auch Strom, sondern auch alles andere, was mit der Heizung zusammenhängt: Wartung und Pflege, Entkalken, Reinigung, Überwachung, Betriebsstrom, Lieferkosten, Immissionsschutzmessungen, Steuern und Abgaben, Kosten für den Schornsteinfeger und für Reparaturen.  

Dabei sind die Reparaturkosten ein geschätzter Durchschnittswert. Denn nicht in jedem Jahr fallen Reparaturen an. Und eben darum geht es: Die Kosten zusammenzuzählen, die jährlich entstehen – Ihnen, aber auch Ihrer Mieterin oder Mieter.

Wie verändern sich die Kosten durch die Umrüstung?

Schritt Nummer zwei: Sie kalkulieren die künftigen Kosten, die sich durch die geplante Maßnahme verändern. Wie viel Energie wird dadurch eingespart? Um welche Energie handelt es sich? Die Kilowattstunde Strom aus der eigenen Photovoltaik-Anlage kostet „nichts“. Doch müssen Sie berücksichtigen, dass zusätzlicher Strom aus dem Netz benötigt wird, wenn die Sonne nicht scheint und kein Speicher wie eine Batterie zur Verfügung steht. Außerdem sind alle Betriebskosten für die Anlage zu berücksichtigen.  

Dabei geht es nicht um Genauigkeit (die gar nicht zu leisten ist), sondern um eine realistische Schätzung. Hier kann eine qualifizierte Energieberatung helfen. Auch bei dieser zweiten Summe kalkulieren Sie die jährlichen Kosten. Ziehen Sie diese zweite Summe von der ersten ab. Das Ergebnis ist Ihre voraussichtliche jährliche Ersparnis.  

Ist die zweite Summe größer als die erste, ergibt sich keine Ersparnis, sondern die Maßnahme sorgt sogar für eine Verteuerung. Dann wäre sie unwirtschaftlich. 

Derzeitige Kosten - Neue Kosten = Jährliche Ersparnis

Wie viel kostet die Umrüstung?

Schritt Nummer drei: Sie berechnen, wie viel die Maßnahme kostet. Womöglich gibt es einen Kostenvoranschlag. Da können Sie zur Sicherheit noch einen Puffer von 10 oder 20 Prozent draufschlagen. Abziehen müssen Sie hingegen alle Fördermittel, die Sie in Anspruch nehmen. Mögliche Finanzierungskosten (z. B. Zinsen für ein Darlehen) müssen Sie hingegen hinzuaddieren. 

Diese dritte Summe dividieren Sie durch die jährliche Ersparnis. Das Ergebnis gibt darüber Auskunft, nach wie vielen Jahren sich Ihre Investition amortisiert hat. Je schneller sich die Maßnahme amortisiert, desto besser. Doch entscheidend ist eine andere Größe: nämlich die voraussichtliche Nutzungsdauer. Lassen Sie eine neue Heizung einbauen, die sich nach erst 25 Jahren amortisiert, so ist diese Investition dennoch wirtschaftlich, wenn die „Lebensdauer“ der Heizung 30 Jahre beträgt. 

Voraussichtliche Kosten der Umrüstung / Jährliche Ersparnis = nach so vielen Jahren hat sich Umrüstung amortisiert

Eine Beispielrechnung

Das folgende Muster soll zeigen, wie so eine überschlagsmäßige Rechnung aussehen kann. Dabei handelt es sich nur um ein unverbindliches Beispiel, das zeigen soll, wie Sie vorgehen können. 

In einem Mehrfamilienhaus soll die Gaszentralheizung durch eine Wärmepumpe ersetzt werden. Die jährlichen Kosten für die alte Gasheizung (Brennstoff, Wartung, Reparatur etc.) betragen 6.400 Euro, für die Wärmepumpe fallen 4.000 Euro an. Daraus ergibt sich eine jährliche Ersparnis von 2.400 Euro.

Die Anschaffungskosten für die Wärmepumpe einschließlich Installation betragen 50.000 Euro. Nehmen wir an, die Wärmepumpe wird mit 6.000 Euro staatlich gefördert. Dann bleiben 44.000 Euro als Investitionskosten. Diese teilen wir durch 2.400 Euro. Das Ergebnis: Nach 18 Jahren und vier Monaten hat sich die Investition amortisiert. Bei einer voraussichtlichen Nutzungsdauer von 25 Jahren wäre die Investition wirtschaftlich sinnvoll.

Das ist nur ein grober Anhaltspunkt. Zu berücksichtigen wäre auch, dass die jährlichen Kosten für die Gasheizung im Laufe der Zeit stärker steigen könnten, sodass sich die Schere zwischen den Kosten von Gasheizung und Wärmepumpe weiter öffnen würde. Die Wärmepumpe würde sich dann deutlich früher amortisieren.

Eine Rechnung mit vielen Unbekannten

Die Berechnung gibt Ihnen nur eine ungefähre Vorstellung, wie wirtschaftlich eine geplante Umrüstung ist. Bei einer solchen langfristigen Berechnung gibt es viele unbekannte Größen: die weitere Entwicklung der Energiepreise (und damit die Ersparnis, die bei hohen Preisen wesentlich höher ausfallen kann) oder auch die Nutzungsdauer. 

Und die kann auch von politischen Entscheidungen abhängen. So könnte es durchaus sein, dass es nach den verfügbaren Daten so scheint, als wäre es am wirtschaftlichsten, die alte Gasheizung durch eine neue Brennwerttherme zu ersetzen. Darf eine solche Heizung jedoch nur bis 2040 betrieben werden, verkürzt sich die maximale Nutzungsdauer auf 16 oder 17 Jahre. Investieren Sie jedoch heute in eine Technologie, die Sie voraussichtlich 30 Jahre lange nutzen können, darf die fast doppelt so teuer sein, um sich noch zu amortisieren.

Kosten umlegen oder abschreiben

Schließlich ist noch ein weiterer Aspekt zu beachten: Die Kosten für eine energetische Sanierung oder einen Heizungsaustausch können Sie als Modernisierung auf Ihre Mieterin oder Ihren Mieter umlegen. Und zwar im Rahmen einer Mieterhöhung wegen Modernisierung. Eine solche Maßnahme ist sogar besonders geschützt. Es gibt nur ein eingeschränktes Widerspruchsrecht. Und die Regierung plant, dass Sie 10 % der Gesamtkosten auf die Jahresmiete umlegen können – anstelle der sonst üblichen 8 %. Allerdings nur, wenn Sie von den staatlichen Fördermaßnahmen Gebrauch machen. Außerdem soll eine Mieterhöhung gedeckelt werden, was aufwendige Maßnahmen dann doch wieder ausschließt. 

Die Alternative hierzu: Sie lassen die Maßnahmen vor einer Neuvermietung durchführen. Wegen der besseren Energiebilanz können Sie eine höhere Miete verlangen. Und Sie können die Kosten über die voraussichtliche Nutzungsdauer steuerlich abschreiben.