Immobilien-Ratgeber - 30.06.2022
Der große Vorteil ist die Planungssicherheit: Bei der Staffelmiete legen Sie im Voraus fest, wie sich die Miete in mehreren Schritten, den „Staffeln“, künftig erhöht. Dabei sind Sie weder an die ortsübliche Vergleichsmiete noch an die Kappungsgrenze gebunden. Allerdings müssen Sie die Mietpreisbremse beachten und unter Umständen nachsteuern.
Damit eine Staffelmiete wirksam ist, müssen Sie sie im Mietvertrag vereinbaren. Man spricht auch von einem Staffelmietvertrag. Dabei legen Sie nicht nur die Ausgangsmiete fest, sondern eben auch die künftigen Mietsteigerungen. Die dürfen frühestens nach zwölf Monaten erfolgen – und damit früher als beispielsweise bei der Indexmiete oder der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Sie geben das Datum an, ab wann die neue, höhere Miete zu zahlen ist. Und Sie geben den Betrag der neuen Miete an. Sie schreiben also nicht: „Die Miete erhöht sich um 7 %.“ Und auch nicht: „Die Kaltmiete steigt um 80 Euro.“ Sondern Sie nennen den Betrag in Euro.
Staffelmietverträge sind in der Regel zeitlich begrenzt, wobei es keine Höchstdauer gibt. Doch da sich die Entwicklung der Mietpreise über einen sehr langen Zeitraum nicht abschätzen lässt, sollten Sie die Dauer auf einen Zeitraum zu begrenzen, den Sie halbwegs überblicken können. Das heißt, fünf bis sieben Jahre.
Denken Sie daran, dass Sie eine Regelung treffen, wie nach der Staffelmietvereinbarung die Miete steigen soll. In aller Regel ist das die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.
Ein weiterer Grund, die Laufzeit des Staffelmietvertrags überschaubar zu halten: Solange die Staffelmietvereinbarung läuft, ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht möglich!
Im Unterschied zu allen anderen Mieterhöhungen, bei denen Sie mehr oder weniger ausführlich erklären müssen, warum die Miete steigt, ist dies bei einer Staffelmietvereinbarung nicht nötig. Die Miete erhöht sich automatisch.
Und doch sollten Sie aufmerksam sein, ob am Stichtag tatsächlich die neue Miete bei Ihnen eingeht. Sollten Ihre Mieterinnen und Mieter weiterhin die alte Miete überweisen, sollten Sie sehr schnell reagieren. Weisen Sie sie darauf hin, dass nun die neue Summe zu zahlen ist. Tun Sie das nicht, riskieren Sie, dass Sie Ihren Anspruch auf die höhere Miete verwirken.
Bei den Mieterhöhungen, die Sie im Voraus festlegen, können Sie über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Auch die Kappungsgrenze müssen Sie nicht beachten. Aber wenn in Ihrer Gemeinde die Mietpreisbremse gilt, sind Sie daran gebunden. Bei der Ausgangsmiete versteht sich das eigentlich von selbst. Doch müssen Sie aufpassen: Nach § 557a Abs. 4 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dürfen auch die „Staffeln“ nicht über dem Betrag liegen, der nach der Mietpreisbremse zulässig ist.
Praktisch heißt das: Vor jeder Erhöhung sollten Sie nachprüfen, ob Sie mit der neuen Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ist das der Fall, sollten Sie die Mieterhöhung auf den Betrag begrenzen, der nach der Mietpreisbremse noch zulässig ist: Eine Miete, die 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt! Und es spricht sehr viel dafür, dass auch die folgenden Staffeln entsprechend angeglichen werden müssen. Im eigenen Interesse sollten Sie von sich aus tätig werden, da es sehr unangenehm ist, wenn noch rückwirkend Ansprüche geltend gemacht werden.
